別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 都城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　西村　哲治   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市若葉町８４号１４番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都城 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 都城駅　南東方 2.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、都城市中心市街地の東方に位置する区画整然とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見 られない。周辺地域等における宅地等への需給は概ね堅調で、地価は当面の間安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若葉町など市東部から南部に形成される比較的中心市街地に近接した既成住宅地域。需要者の中心は、 同一需給圏内の居住者であり、一部圏外からの転入者も見られる。生活利便性及び住環境とも良好であることから、圏 内には小規模開発した分譲地も見られるなど、宅地等の需給は概ね堅調である。需要の中心価格帯は、土地は７００～ ８００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の用途地域は第１種低層住居専用地域で、自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、賃料水準の把握が困難 なため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域で、取引事例比 較法の適用において、同一需給圏内の類似地域等で信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、比準価格を採用し、 代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [133.7] [103.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都城市の人口は減少傾向にあるものの、市中 心部に比較的近接する住宅地域における不動 産需要は、比較的堅調な状況にある。 地域要因に特段の変動等はみられない。宅地 等に係る需給は比較的安定しており、地価は やや上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％