別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字赤江字飛江田９７９番５ ②地積 　(㎡) 1,322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 建材、食品、金属加 工工場を中心とする 工業地域 南西6m市道 水道、下水 田吉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 田吉駅　東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎空港の北側に立地し、事業所や工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。道路が狭いため大型トラックの乗 り入れが困難であり、工業地としての競争力は高くない。そのため、しばらく地価は弱含みで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市内の中小規模の工場を中心とした地域の圏域で、需要者の中心は、同一圏内に属する法人、個 人事業者である。当該地域は建材、食品、金属加工工場を中心とする古くからの工業地域であり、地域要因の変化は特 に認められないが、海岸に近接しており、リスク管理の観点からも人気は高くなく、土地の需要は弱含みで、地価は若 干の下落傾向で推移するものと予測される。また需要の中心となる価格帯には幅があり明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、建材、食品、金属加工工場を中心とし、海岸及び宮崎空港に近接する工業地域である。収益価格について は、周辺に工場自体の適切な賃貸事例がないため適用しなかった。比準価格は、市場性を反映した価格であり信頼性が ある。したがって、価格の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準として、前年度価格も考慮し鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内 の経済には回復の兆しが見られる。一方地方 部においては依然として厳しい経済状況が続 いている。 海岸に近く、リスク管理の観点からも土地の 需要は弱含みであり、地価は若干の下落傾向 が認められる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％