鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４５２０１ -99800	宮崎市		更地	（　）	正方形	東16m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
b	１２２０１４５２０１ -83995	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、西9.5m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	１２２０４４５２０１ -91594	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、東15m、角地		商業都市機能誘導区域駐車付置義務 (100,400)
d	１２２０８４５２０１ -93783	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100,482	100 [ 83.0]	121,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 92,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,188	100 [ 77.5]	115,081		119,000
c	(　 ) 101,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,022	100 [ 83.2]	116,613		120,000
d	(　 ) 91,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,408	100 [ 75.3]	121,392		125,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

宮崎 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,755,314	4,611,905	18,143,409	14,952,000	3,191,409	（　0.9474） 3,023,541	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	59,285,118 円　　　　（　 74,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ7	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	791 ㎡	23.5 m x 33.7 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所、２～７Ｆ住宅：平均専有面積約５４㎡、各階３戸を想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	180.00	72.0	129.60	2,880	373,248	3.0	1,119,744
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.00	90.0	162.00	1,440	233,280	1.0	233,280
							0.0	0
3～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,440	233,280	1.0	233,280
							0.0	0
4～ 7	住宅	180.00	90.0	162.00	1,440	233,280	1.0	233,280
							0.0	0
～

計		1,260.00	87.4	1,101.60		1,772,928		2,519,424
								0

⑨年額支払賃料	1,772,928 円　×　12ヶ月　＝　 21,275,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,101.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,275,136 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　％　＝　　 1,063,757 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,731,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,519,424 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,755,314 円　　　　（　 28,768 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-4	1,493 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,457 円/㎡　月額支払賃料（　 1,440 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎４９５８（収）　　　　-11	1,464 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	951,805 円	23,795,136　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,680,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	210,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,611,905 円　（　　　　　　 5,830 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,952,000 円（　　　　　 18,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,755,314 円
②総費用	4,611,905 円
③純収益　①－②	18,143,409 円
④建物等に帰属する純収益	14,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,191,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,023,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,822 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,285,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-27

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　長友　岳夫

TEL.

鑑定評価額

95,700,000 円

１㎡当たりの価格

121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市宮崎駅東２丁目３番１				②地積　(㎡)	791 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他）駐車付置義務 (90,600)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層共同住宅等がみられる駅前商業地域	南40m市道、西側道	水道、ガス、下水	宮崎 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 110 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層の事務所兼用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ　市道

交通

施設

宮崎駅　東方

200m

法令

規制

商業
(90,600)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる駅前の商業地域である。交通・接近条件、環境条件等は良好で
、一定の商業地需要が認められる。地価水準は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所兼用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 121,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮崎市中心部に位置した主要道路沿いの商業地域で、需要者の中心は全国規模の企業、県内外の法人等で
ある。当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる駅前の商業地域であり、交通・接近条件、環境条件が良好で、
一定の需要が認められることから、地価は安定的に推移するものと考えられる。市場の中心となる価格帯は、取引に事
情を含むものも見られることから、具体的には見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見られる商業地域に存し、テナントビル等の収益物件は存するが、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は市場の実態を反映する
取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価
格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,500 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 83.9]

[103.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響
により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持
ち直している。

当該地域は店舗、事務所兼共同住宅等が見ら
れる駅前の商業地域で、交通・接近条件、環
境条件が良好な地域で、地価は安定的である
。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４５２０１ -99800	宮崎市		更地	（　）	正方形	東16m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
b	１２１０５４５２０１ -78137	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西25m県道、南2.5m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
c	１２２０４４５２０１ -91594	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、東15m、角地		商業都市機能誘導区域駐車付置義務 (100,400)
d	１２２０８４５２０１ -93851	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	北西10m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100,482	100 [ 80.4]	124,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 82,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	90,484	100 [ 80.7]	112,124		115,000
c	(　 ) 101,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,022	100 [ 83.2]	116,613		120,000
d	(　 ) 89,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,574	100 [ 68.4]	130,956		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

宮崎 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,685,525	4,594,769	18,090,756	14,952,000	3,138,756	（　0.9474） 2,973,657	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	58,307,000 円　　　　（　 73,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ7	1,260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	791 ㎡	23.5 m x 33.7 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～７階共同住宅２ＬＤＫ（５４㎡　各階３戸）想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	180.00	72.0	129.60	2,888	374,285	3.0	1,122,855
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.00	90.0	162.00	1,444	233,928	1.0	233,928
							0.0	0
3～ 3	住宅	180.00	90.0	162.00	1,444	233,928	1.0	233,928
							0.0	0
4～ 7	住宅	180.00	90.0	162.00	1,444	233,928	1.0	233,928
							0.0	0
～

計		1,260.00	87.4	1,101.60		1,777,853		2,526,423
								0

⑨年額支払賃料	1,777,853 円　×　12ヶ月　＝　 21,334,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,101.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 21 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,334,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,192,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,661,524 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,526,423 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,001 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,685,525 円　　　　（　 28,680 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-1	1,484 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,460 円/㎡　月額支払賃料（　 1,444 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７６７０（収）　　　　-4	1,493 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,260,000 円	210,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	954,169 円	23,854,236　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 175,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,680,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	315,000 円	210,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,594,769 円　（　　　　　　 5,809 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,952,000 円（　　　　　 18,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,685,525 円
②総費用	4,594,769 円
③純収益　①－②	18,090,756 円
④建物等に帰属する純収益	14,952,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,138,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,973,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,759 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,307,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,700 円／㎡）