別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-25 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 93,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大橋３丁目１４番外 ②地積 　(㎡) 1,194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 駐車付置義務 (70,200) 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ8 自動車販売会社、店 舗等が建ち並ぶ路線 商業地域 南西25m国道、北西側道 水道、ガス、下水 宮崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ　国道 交通 施設 宮崎駅　西方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は国道沿いに自動車販売会社、中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、前面道路は市中心市街地に連結 する道路で交通量は多く、環境条件が良好な路線商業地域である。地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市中心部に位置した主要道路沿いの商業地域で、需要者の中心は全国規模の企業、県内外の法人等で ある。当該地域は国道沿いに自動車販売会社、中小規模の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、前面道路は中心市街地に連結 する道路で交通量は多く、環境条件が良好な地域で、一定の需要が認められることから地価は安定的に推移している。 市場の中心となる価格帯は、取引に事情を含むものも見られることから、具体的には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は低層の店舗兼共同住宅を中心とした商業地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益 価格は低位に試算された。一方、比準価格は宮崎市中心部の主要道路沿いの商業地域内に所在する信頼性のある取引事 例を基に試算されており、説得力を有している。以上から、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収 益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [104.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 当地域は国道沿いの商業地域で、前面道路は 市中心市街地に連結する道路で交通量は多く 、環境条件が良好で、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％