鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２４５２０１ -90920	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１２２０２４５２０１ -90850	宮崎市		更地	（　）	長方形	南8.3m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１２２０４４５２０１ -91919	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２２０３４５２０１ -78661	宮崎市		建付地	（　）	不整形	南東11.5m市道、北西3.5m、二方路		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,765	100 [ 100.0]	89,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,800
b	(　 ) 103,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	104,162	100 [ 98.9]	105,321		105,000
c	(　 ) 70,166	100 [ 75.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,555	100 [ 97.9]	95,562		95,600
d	(　 ) 80,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.0]	97,307	100 [ 98.0]	99,293		99,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,000 円／㎡]

宮崎 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,594,810	1,265,552	5,329,258	4,086,500	1,242,758	（　0.9717） 1,207,588	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	23,678,196 円　　　　（　 65,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	360 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階、３階を２ＬＤＫの専有面積約６５㎡、各階２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,628	211,640	3.0	634,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,253	162,890	2.0	325,780
							0.0	0
3～ 3	住宅	130.00	100.0	130.00	1,253	162,890	2.0	325,780
							0.0	0
～

～

計		390.00	100.0	390.00		537,420		1,286,480
								0

⑨年額支払賃料	537,420 円　×　12ヶ月　＝　 6,449,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,449,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 346,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,582,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,286,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,594,810 円　　　　（　 18,319 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎９９２２（収）　　　　-4	1,201 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６１６２（収）　　　　-4	1,321 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,000 円	55,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,452 円	6,929,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,000 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	55,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,265,552 円　（　　　　　　 3,515 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,086,500 円（　　　　　 11,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,594,810 円
②総費用	1,265,552 円
③純収益　①－②	5,329,258 円
④建物等に帰属する純収益	4,086,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,242,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,354 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,678,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-23

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　黒木　勇人

TEL.

鑑定評価額

35,400,000 円

１㎡当たりの価格

98,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	78,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市祇園２丁目６３番２外				②地積　(㎡)	360 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、営業所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域	東15m県道	水道、下水	宮崎神宮 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ　県道

交通

施設

宮崎神宮駅　南西方

2.7km

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

宮崎市中心部に近い幹線道路沿いに店舗・事務所等が多く見られる地域で、周辺地域では新規出店等も散見され
る等一定程度の需要は認められ、地価は若干の強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 98,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧宮崎市中心部近郊の商業及び商住混在地域一円である。需要者は宮崎市を中心として事業展開を行う
法人等が中心である。なお、一定程度の事業用地需要がある中、既存店舗等が多く立地し、一方、地域内の用地供給は
やや限定されるため、需給は比較的安定的である。このような市況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも多く、
バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗・事務所、共同住宅等が見られる商業地域であるが、賃料収入獲得を目的とする建物建築を前提とした、い
わゆる収益性に基づく土地取引は少なく、自用の店舗用地等取得を目的とした取引が多いため、このような取引市場に
おける価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が
残る中、商業地に対する投資・取得意欲はや
や様子見の状況もあり、需要の対象は限定的
となっている。

新型コロナウイルス感染拡大等に伴う地域内
の繁華性回復には至らないが、新規店舗等の
立地も散見され、地価は若干の強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４５２０１ -100052	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		２中専埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
b	１２２０２４５２０１ -90920	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０８４５２０１ -93783	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０６４５２０１ -99800	宮崎市		更地	（　）	正方形	東16m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,565	100 [ 99.0]	106,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 84,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,765	100 [ 99.0]	90,672		90,700
c	(　 ) 91,408	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,408	100 [ 94.1]	97,139		97,100
d	(　 ) 95,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100,482	100 [ 101.0]	99,487		99,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 98,300 円／㎡]

宮崎 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,625,995	1,267,390	5,358,605	4,086,500	1,272,105	（　0.9717） 1,236,104	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	24,237,333 円　　　　（　 67,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	360 ㎡	18.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２～３Ｆ共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６５㎡、各階２戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	100.0	130.00	1,637	212,810	3.0	638,430
							0.0	0
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,259	163,670	2.0	327,340
							0.0	0
3～ 3	住宅	130.00	100.0	130.00	1,259	163,670	2.0	327,340
							0.0	0
～

～

計		390.00	100.0	390.00		540,150		1,293,110
								0

⑨年額支払賃料	540,150 円　×　12ヶ月　＝　 6,481,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,481,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 348,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,613,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,293,110 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,625,995 円　　　　（　 18,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４９５８（収）　　　　-6	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,259 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６１６２（収）　　　　-3	1,246 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,234
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	275,000 円	55,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,090 円	6,961,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 440,000 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	82,500 円	55,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,267,390 円　（　　　　　　 3,521 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,086,500 円（　　　　　 11,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,625,995 円
②総費用	1,267,390 円
③純収益　①－②	5,358,605 円
④建物等に帰属する純収益	4,086,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,272,105 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,236,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,237,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,300 円／㎡）