別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９ ②地積 　(㎡) 2,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 幹線沿いに店舗、病 院のほか農地も混在 する地域 北西16m市道、北東側道 水道、下水 宮崎神宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　市道　　側 道 交通 施設 宮崎神宮駅　東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は主要道路沿いに、飲食店、病院のほか農地も混在する商業地域で、価格形成要因に格別の変動は見ら れない。商業地の需要は低調で、当面、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市郊外の主要道路沿いに店舗等が見られる商業地域で、需要者の中心は地元の個人事業者、全国規模 の企業等である。当該地域は主要道路沿いに、飲食店、病院のほか農地も混在する商業地域で、商業地の需要は弱含み 傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、商業地の取引が少なく、規模、価格帯等にバラツキが見られるため 具体的には見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主要道路沿いに飲食店、病院のほか農地も混在する商業地域で、投下資本に見合う賃料水準が形成されてお らず、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は宮崎市郊外の幹線道路沿いの商業地域において、信頼性の認め られる取引事例を重視し試算されており、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、不動産市場の動向を考慮し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 当該地域は主要道路沿いに、飲食店、病院の ほか農地も混在する商業地域で、商業地の需 要は低調で地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％