鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４４５２０１ -104383	宮崎市		建付地	（　）	不整形	西30m国道、北16m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	１２２０４４５２０１ -91686	宮崎市		更地	（　）	台形	北西9m市道、北東4m、角地		２住居 (70,200)
c	１２０１０４５２０１ -84687	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北西11m市道、北東10m、角地		商業 (90,400)
d	１２２０７４５２０１ -87969	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
e	１２１１０４５２０１ -81673	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.6m市道、西3m、角地		２中専 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,385	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	69,190	100 [ 112.1]	61,722	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 66,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,314	100 [ 102.9]	62,501		62,500
c	(　 ) 76,250	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	72,619	100 [ 116.7]	62,227		62,200
d	(　 ) 84,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,677	100 [ 135.3]	62,585		62,600
e	(　 ) 54,795	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	54,252	100 [ 88.0]	61,650		61,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,100 円／㎡]

宮崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,584,221	4,592,211	18,992,010	17,159,200	1,832,810	（　0.9474） 1,736,404	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	34,047,137 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	359.97	ＲＣ4	1,459.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工駐車付置義務特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	873 ㎡	23.6 m x 37.0 m	前面道路：県道　 16.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階から４階はファミリータイプの共同住宅（各戸約５０㎡）として想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

同種の建物を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	359.97	70.0	251.98	2,798	705,040	6.0	4,230,240
							0.0	0
2～ 2	住宅	359.97	85.0	305.97	1,399	428,052	1.0	428,052
							0.0	0
3～ 3	住宅	359.97	85.0	305.97	1,399	428,052	1.0	428,052
							0.0	0
4～ 4	住宅	359.97	85.0	305.97	1,399	428,052	1.0	428,052
							0.0	0
～	塔屋	20.00

計		1,459.88	80.1	1,169.89		1,989,196		5,514,396
								0

⑨年額支払賃料	1,989,196 円　×　12ヶ月　＝　 23,870,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,169.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当のため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,870,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,238,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,531,834 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,514,396 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,584,221 円　　　　（　 27,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎８３１０（収）　　　　-1	1,363 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,402 円/㎡　月額支払賃料（　 1,399 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎９１９０（収）　　　　-22	1,427 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,413
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	743,111 円	24,770,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,928,000 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	361,500 円	241,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,592,211 円　（　　　　　　 5,260 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,459.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,159,200 円（　　　　　 19,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,584,221 円
②総費用	4,592,211 円
③純収益　①－②	18,992,010 円
④建物等に帰属する純収益	17,159,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,832,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,736,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,989 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,047,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-21

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　史子

TEL.

鑑定評価額

54,200,000 円

１㎡当たりの価格

62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内				②地積　(㎡)	873 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区駐車付置義務 (70,200)
	1:1.5	事務所兼倉庫Ｓ2	事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	南西16.4m県道	水道、下水	南宮崎 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．４ｍ県道

交通

施設

南宮崎駅　南方

800m

法令

規制

準工
(70,200)
特別用途地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いで交通量も多く、郊外型の大型店舗も集積してきており、ここ数年地価の下落に歯止めがかかり、今後
地価は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大淀川以南の幹線沿いに形成された路線商業地域の圏域である。需要者は県内外の法人が中心で、小規
模画地については個人事業主が中心となる。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域周辺は県外資本
の大型店の集積が進み、交通量も多く路線商業地域としては良好な立地条件にある。需要の中心となる価格帯は、同一
需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は県道沿いの中規模画地に事務所・営業所・店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。低層利用が一般的であり
、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低
位に試算された。よって収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年公示価格からの検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費及び生産活動は持ち直している。雇
用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広
い業種において改善している。

画地の大規模化が進み大型店の出店が相次い
でおり、今後路線商業地域として熟成が進ん
でいくと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２４５２０１ -90636	宮崎市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西22.5m県道、北東3m、二方路		２住居 (60,200)
b	１２２０８４５２０１ -94060	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北東16m県道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１２２０４４５２０１ -91960	宮崎市		建付地	（　）	長方形	西11m市道、北4m、角地		２中専 (70,200)
d	１２２０７４５２０１ -88038	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北西17m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 61,102) 61,102	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	59,904	100 [ 96.9]	61,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,800
b	(　 ) 49,024	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,024	100 [ 78.4]	62,531		62,500
c	(　 ) 46,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	45,154	100 [ 73.5]	61,434		61,400
d	(　 ) 74,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,962	100 [ 119.0]	62,993		63,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,100 円／㎡]

宮崎 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,340,509	4,584,732	18,755,777	17,159,200	1,596,577	（　0.9474） 1,512,597	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,658,765 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	359.97	ＲＣ4	1,459.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	873 ㎡	23.6 m x 37.0 m	前面道路：県道　 16.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～４Ｆ住宅：間取り２ＬＤＫ、専有面積約５１㎡、各階６戸を想定した。

⑦有効率　 80.1 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	359.97	70.0	251.98	2,768	697,481	6.0	4,184,886
							0.0	0
2～ 2	住宅	359.97	85.0	305.97	1,384	423,462	1.0	423,462
							0.0	0
3～ 3	住宅	359.97	85.0	305.97	1,384	423,462	1.0	423,462
							0.0	0
4～ 4	住宅	359.97	85.0	305.97	1,384	423,462	1.0	423,462
							0.0	0
～	塔屋	20.00

計		1,459.88	80.1	1,169.89		1,967,867		5,455,272
								0

⑨年額支払賃料	1,967,867 円　×　12ヶ月　＝　 23,614,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,169.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,614,404 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,225,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,288,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,455,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,340,509 円　　　　（　 26,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４９５８（収）　　　　-8	1,304 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,384 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎９１９０（収）　　　　-22	1,427 ( 1,425)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,385
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,205,000 円	241,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	735,432 円	24,514,404　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,928,000 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	361,500 円	241,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,584,732 円　（　　　　　　 5,252 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,459.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,159,200 円（　　　　　 19,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,340,509 円
②総費用	4,584,732 円
③純収益　①－②	18,755,777 円
④建物等に帰属する純収益	17,159,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,596,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,512,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,658,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）