別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-19 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 25,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２ ②地積 　(㎡) 1,239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、店舗、住宅 等が混在する路線商 業地域 南東12m国道 水道、下水 日向沓掛 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗事務所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 日向沓掛駅　北東方 1.7km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は営業所や店舗のなかに住宅等が混在する国道沿線の路線商業地域である。付近は車の通行量が多いも のの、新規出店はあまり見られず、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧清武町を中心に宮崎市内全域の幹線道路沿い及びその周辺に形成された商業地域である。需要者の中心 は地元の個人事業者及び法人等で、一部県内外に資本力を持つ企業も見られる。旧清武町内を横断する幹線道路沿いで 車の通行量は多いものの、店舗等の新規出店はあまり見られず、地価は横ばい傾向で推移している。また、商業地は取 引自体が少ないうえ、個別の事情が介在していることが多く、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は営業所や店舗、住宅等が混在する国道沿いの路線商業地域で自用の建物が多く、収益物件はほとんど見られず、 賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価 格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物 価高などの下押しリスクに注意が必要である 。 営業所や店舗、住宅等が混在する国道沿線の 商業地域で、車の交通量は多いものの、宅地 需要は低く、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％