鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４５２０１ -78682	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	１２２０４４５２０１ -91686	宮崎市		更地	（　）	台形	北西9m市道、北東4m、角地		２住居 (70,200)
c	１２１１１４５２０１ -98962	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南西6m、二方路		近商 (80,200)
d	１２２０７４５２０１ -87853	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、南西3m、角地		工業 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,580	100 [ 108.1]	54,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 66,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	64,314	100 [ 115.8]	55,539		55,500
c	(　 ) 39,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	39,366	100 [ 70.3]	55,997		56,000
d	(　 ) 39,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	39,760	100 [ 73.1]	54,391		54,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

宮崎 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,751,753	2,304,852	9,446,901	8,757,600	689,301	（　0.9474） 653,044	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,804,784 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	169.00	ＲＣ4	676.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～４階共同住宅（１ＬＤＫ、９戸）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似の賃貸物件より想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.00	85.0	143.65	2,836	407,391	4.0	1,629,564
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	169.00	85.0	143.65	1,418	203,696	2.0	407,392
							0.0	0
～

～

～

計		676.00	85.0	574.60		1,018,479		2,851,740
								0

⑨年額支払賃料	1,018,479 円　×　12ヶ月　＝　 12,221,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 574.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,221,748 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 617,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,724,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,851,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,092 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,751,753 円　　　　（　 33,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎８９８１（収）　　　　-8	1,459 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,418 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎８９８１（収）　　　　-11	1,531 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,422
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	370,252 円	12,341,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 984,000 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	184,500 円	123,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,304,852 円　（　　　　　　 6,623 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 676.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,757,600 円（　　　　　 25,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,751,753 円
②総費用	2,304,852 円
③純収益　①－②	9,446,901 円
④建物等に帰属する純収益	8,757,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	689,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,804,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-18

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　山口　英之

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市清武町正手２丁目９５番				②地積　(㎡)	348 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ2	飲食店舗、共同住宅等が見られる商業地域	北西13m国道	水道、下水	清武 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 130 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１３ｍ　国道

交通

施設

清武駅　北西方

600m

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、大型商業施設に近接する商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現況を維
持すると見込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、清武町中心部近郊の他、宮崎市南部の商業地域を中心に広域的な地域を圏域とする。近隣地域は、飲
食店等が主であることから、需要者の中心は同一需給圏内の法人、個人事業者を中心とする。地域要因に特段の変化は
見られず、また、地域的に熟成していることから需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取引価格がまちま
ちで、具体的には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価
格は、地価に見合った賃料水準が形成されておらず、また、自用目的の店舗を中心とする地域においては、その信頼性
はやや劣る。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に、周辺の
公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消
費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んで
いる。

　地域要因に変化は見られず、安定的に推移
するものと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０７４５２０１ -88038	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北西17m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２０５４５２０１ -81075	宮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西12m市道、南6m、角地		２低専 (60,100)
c	１２２０３４５２０１ -78682	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		準工 (60,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,962	100 [ 135.5]	55,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,300
b	(　 ) 48,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,990	100 [ 84.5]	55,609		55,600
c	(　 ) 58,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,580	100 [ 108.1]	54,191		54,200
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

宮崎 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,996,962	2,169,106	8,827,856	8,188,000	639,856	（　0.9474） 606,200	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,886,275 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	169.00	ＲＣ4	676.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	348 ㎡	16.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は約３１㎡の住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似の賃貸物件より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	169.00	85.0	143.65	2,300	330,395	4.0	1,321,580
							0.0	0
2～ 4	住宅	169.00	85.0	143.65	1,432	205,707	2.0	411,414
							0.0	0
～

～

～

計		676.00	85.0	574.60		947,516		2,555,822
								0

⑨年額支払賃料	947,516 円　×　12ヶ月　＝　 11,370,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 574.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,370,192 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 577,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,972,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,555,822 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,996,962 円　　　　（　 31,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６７０９（収）　　　　-3	1,200 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,434 円/㎡　月額支払賃料（　 1,432 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎６７０９（収）　　　　-4	1,123 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,386
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	346,506 円	11,550,192　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 920,000 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	172,500 円	115,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,169,106 円　（　　　　　　 6,233 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 676.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,188,000 円（　　　　　 23,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,996,962 円
②総費用	2,169,106 円
③純収益　①－②	8,827,856 円
④建物等に帰属する純収益	8,188,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	639,856 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	606,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,886,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）