別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-15 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市田野町字中原甲２８５５番２ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 1:4 店舗兼住宅 Ｗ1 小売店舗、銀行等が 見られる近隣商業地 域 北10m市道 水道、下水 田野 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ　市道 交通 施設 田野駅　西方 350m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧田野町中心部に位置した旧来からの小売店舗、事務所等が見られる商業地域であるが、地域の高齢化 、顧客の流出等により購買力が低下しており地域は衰退している。地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧田野町内全域の商業地域である。需要者の中心は旧田野町内の個人及び法人事業者である。旧田野町中 心部に位置した旧来からの小売店舗、事務所等が見られる商業地域であるが、地域の高齢化、宮崎市街地への顧客の流 出等により購買力は低下しており、地域は衰退している。新規出店等は見られず、商業地の需要は低調である。市場の の中心となる価格帯は取引が少なく、価格、規模等にバラツキが見られるため具体的には見だせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧田野町中心部に位置した旧来からの商業地域であるが、賃貸物件は稀で投下資本に見合う賃料水準が形 成されておらず、賃料を払って事業を継続できるほどの収益性は低いため、収益還元法の適用は現実的ではないと判断 した。比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、比 準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-18                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [233.7] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 当該地域の高齢化、顧客の流出等により購買 力が低下しており、地域は衰退している。地 価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　+141.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％