別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大工１丁目１１番 ｢大工１－１０－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 駐車付置義務 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ4 小売店舗、ビル等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東25m国道 水道、ガス、下水 宮崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２５ｍ　国道 交通 施設 宮崎駅　西方 1.7km 法令 規制 近商 (80,300) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに各種中層店舗・事務所等が連たんする路線商業地域である。マンション素地を除くその他の土地需要 は膠着状態にあり、地価は横ばいにて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幹線沿いに形成された比較的連たん性の高い商業地域及び周辺商業地域で、一部住商混在地域も圏域に 当たる。需要者は宮崎市及び県内外に展開する中・小規模法人事業者等が中心である。駅前再開発等による中心商業地 域の活性化及び回遊性の向上等各種影響の波及はみられないが、優良なマンション素地が多い当地域の開発余地は残る 。当市における商業地取引は非常に限定的であるため、中心となる価格帯は見いだせない状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の商業地域より広範に選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、 比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象標準地に係る需要者は市場における売買水準を重視し、賃 貸事業運営に基づく収益力の勘案度は低いため収益還元法は適用していない。よって、比準価格を採用し、代表標準地 からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.3] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は緩やかな持ち直しの傾向がみられ 、宿泊客もコロナ発生前の水準まで回復しつ つあり、消費にも改善の動きがみられる。 宮崎駅へと延びる国道沿いに位置するが、昨 今における中心市街地活性化等の波及効果は みられず、特段の変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％