鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０８４５２０１ -93726	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	西3.6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,240)
b	１２１０４４５２０１ -104362	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南28m県道、東11m、西10.5m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２１０２４５２０１ -84208	宮崎市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
d	１２２０４４５２０１ -91594	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、東15m、角地		商業都市機能誘導区域駐車付置義務 (100,400)
e	１２１０８４５２０１ -87113	宮崎市		更地	（　）	長方形	東36m国道、北7.2m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,731	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	100,477	100 [ 90.2]	111,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 112,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	117,095	100 [ 103.8]	112,808		113,000
c	(　 ) 126,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,617	100 [ 111.7]	113,355		113,000
d	(　 ) 101,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,022	100 [ 88.9]	109,136		109,000
e	(　 ) 141,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,137	100 [ 122.8]	111,675		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

宮崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,158,032	414,278	1,743,754	1,478,570	265,184	（　0.9717） 257,679	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,052,529 円　　　　（　 69,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	47.00	Ｓ3	141.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	73 ㎡	5.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階はワンルームタイプの居宅を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	47.00	80.0	37.60	2,432	91,443	6.0	548,658
							0.0	0
2～ 2	住宅	47.00	85.0	39.95	1,216	48,579	3.0	145,737
							0.0	0
3～ 3	住宅	47.00	85.0	39.95	1,216	48,579	3.0	145,737
							0.0	0
～

～

計		141.00	83.3	117.50		188,601		840,132
								0

⑨年額支払賃料	188,601 円　×　12ヶ月　＝　 2,263,212 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,263,212 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,150,051 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	840,132 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,158,032 円　　　　（　 29,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-23	1,258 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,242 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎７６７０（収）　　　　-20	1,250 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	90,528 円	2,263,212　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,850 円	19,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 414,278 円　（　　　　　　 5,675 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 141.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,478,570 円（　　　　　 20,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,158,032 円
②総費用	414,278 円
③純収益　①－②	1,743,754 円
④建物等に帰属する純収益	1,478,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	265,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	257,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,052,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-11

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　黒木　勇人

TEL.

鑑定評価額

8,030,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	89,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市高松町１２４番１外				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	中低層の飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	宮崎 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ　市道

交通

施設

宮崎駅　西方

1.3km

法令

規制

商業

駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

宮崎市中心部の歓楽街に該当する商業地域で、新型コロナウイルス感染拡大等の影響もあり、商況はやや低迷し
、他に地域内に特段の要因はないことから、地価は若干の弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は宮崎市を中心に店舗展開を行う法人又は
個人事業主等が中心である。なお、既存店舗等が連たんし、地域内の店舗用地供給は限定されるが、新型コロナウイル
ス感染拡大の影響もあり、需要は様子見の状況にある。このような市況を反映し、取引価格は個別事情を含むものも多
く、バラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の店舗、店舗兼住宅等が連たんする商業地域であるが、賃料収入獲得を目的とする建物建築を前提とした、いわゆ
る収益性に基づく土地取引は少なく、必ずしも収益性に基づく地価形成がなされていないと判断されるため、収益価格
は参考に留め、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[127.0]

[100.0]
100

109,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が
残る中、商業地に対する投資・取得意欲はや
や様子見の状況もあり、需要の対象は限定的
となっている。

新型コロナウイルス感染拡大等に伴う地域内
の繁華性は未だ回復には至らず、需要は様子
見であるため、地価はやや弱含みで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４５２０１ -78493	宮崎市		更地	（　）	長方形	北西28m国道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１２２０２４５２０１ -90884	宮崎市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,240)
c	１２２０４４５２０１ -91594	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南20m市道、東15m、角地		商業都市機能誘導区域駐車付置義務 (100,400)
d	１２２０２４５２０１ -90669	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	東36m国道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,808	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	134,231	100 [ 120.1]	111,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	112,000
b	(　 ) 96,528	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.2]	108,215	100 [ 98.6]	109,752		110,000
c	(　 ) 101,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,022	100 [ 88.5]	109,629		110,000
d	(　 ) 87,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,837	100 [ 80.9]	108,575		109,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

宮崎 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,204,180	416,014	1,788,166	1,478,570	309,596	（　0.9717） 300,834	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,898,706 円　　　　（　 80,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	47.00	Ｓ3	141.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	73 ㎡	5.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（単身向け、各階１戸）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似建物の貸室面積比等を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	47.00	80.0	37.60	2,484	93,398	6.0	560,388
							0.0	0
2～ 2	住宅	47.00	85.0	39.95	1,242	49,618	3.0	148,854
							0.0	0
3～ 3	住宅	47.00	85.0	39.95	1,242	49,618	3.0	148,854
							0.0	0
～

～

計		141.00	83.3	117.50		192,634		858,096
								0

⑨年額支払賃料	192,634 円　×　12ヶ月　＝　 2,311,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,311,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 115,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,196,028 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,152 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,204,180 円　　　　（　 30,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-29	1,401 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,242 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎７６７０（収）　　　　-28	1,125 ( 1,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,500 円	19,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,464 円	2,311,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 159,200 円	19,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,850 円	19,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,900 円	19,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 416,014 円　（　　　　　　 5,699 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9717

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,900,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 141.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,478,570 円（　　　　　 20,254 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,204,180 円
②総費用	416,014 円
③純収益　①－②	1,788,166 円
④建物等に帰属する純収益	1,478,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,596 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,834 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,121 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,898,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,800 円／㎡）