別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町五町字中村馬場２５１番 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 南16m県道 水道、下水 宮崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮崎駅　北西方 14.0km 法令 規制 近商 (80,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 付近は旧高岡町中心部を横断する県道沿いに小売店舗や営業所等が建ち並ぶ商業地域である。長引く地域経済の 低迷等から、旧高岡町内の商業地需要は回復しておらず、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域及び周辺の隣接市町村を含んだ広域的な地域である。需要者は旧高岡町内に地縁性を有する個 人、法人事業者が中心である。地域経済の低迷や少子高齢化等の影響を受けて町内の商況は悪く、回復の見込みも立た ないことから商業地域の需要は低い。旧高岡町内の商業エリアは限定されており、取引件数が非常に少ないことから、 需要の中心となる価格帯を見出すことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は自用の店舗や営業所等を中心とした地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は 適用しなかった。一方、比準価格は市内及び隣接市町村の代替競争関係にある事例から試算した実証的な価格で、信頼 性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮し て、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物 価高などの下押しリスクに注意が必要である 。 旧高岡町内の商況は改善する見込みに乏しい こと等から、商業地需要は低迷しており、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％