別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 9,140,000 円  １㎡当たりの価格 50,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 (90,200) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 国道沿いの一般住宅 もある商業地域 南東11m国道、南西側道 水道、下水 日向住吉 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 日向住吉駅　西方 160m 法令 規制 近商 (80,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は国道沿いの商業地域である。交通量は多く、近傍の路線沿いには店舗の新規出店がみられるものの、地 区中心から離れた地域であり、需要は低調で地価は横這いにて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部北部近郊及び郊外の商業地域または商住混在地域一円で、需要者は地元の個人事業主又は 中小法人が中心である。国道沿いの旧来からの商業地域であるが、地区中心からは距離があり、また、核となる店舗が ない一方、周辺地域で郊外型大型店舗の立地が進み顧客流出が進んでいることから、地価は若干弱含みで推移している 。なお、取引自体が少ないため、中心となる価格帯の明確な把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、当該地域が低層店舗や店舗兼住宅等が見られる商業地域であり、自用の店舗や店舗兼住宅を中心 とし、事業用不動産の賃貸は需要・供給ともに乏しく、店舗、店舗兼住宅等に係る適切な賃貸事例は皆無であるため試 算しなかった。従って、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.5] [105.0] 100 50,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内 の経済には回復の兆しが見られる。一方地方 部においては依然として厳しい経済状況が続 いている。 国道沿いの商業地域であり、通行量は多いも のの、核となる店舗もなく、かつ郊外型大型 店等の影響等から、地価は横這いで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％