鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１１４５２０１ -99221	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m県道、中間画地		２住居駐車付置義務 (70,200)
b	１２２０４４５２０１ -91904	宮崎市		更地	（　）	不整形	南東12m市道、北西4m、二方路		１住居 (70,200)
c	１２２０１４５２０１ -83995	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北25m市道、西9.5m、角地		近商駐車付置義務 (90,300)
d	１２２０５４５２０１ -80857	宮崎市		更地	（　）	長方形	西19m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,106	100 [ 76.8]	103,003	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	103,000
b	(　 ) 124,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	124,275	100 [ 116.9]	106,309		106,000
c	(　 ) 92,756	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	89,188	100 [ 84.9]	105,051		105,000
d	(　 ) 71,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,174	100 [ 67.2]	105,914		106,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

宮崎 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,726,392	1,722,730	7,003,662	5,446,800	1,556,862	（　0.9733） 1,515,294	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,711,647 円　　　　（　 74,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	400 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（部分貸し、２戸）、２～３階共同住宅（単身向け、平均専有面積約３７．５㎡、各階４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	2,376	356,400	6.0	2,138,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,188	178,200	3.0	534,600
							0.0	0
3～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,188	178,200	3.0	534,600
							0.0	0
～

～

計		450.00	100.0	450.00		712,800		3,207,600
								0

⑨年額支払賃料	712,800 円　×　12ヶ月　＝　 8,553,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,553,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 457,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,695,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,207,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,726,392 円　　　　（　 21,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-20	1,250 ( 1,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,188 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎７６７０（収）　　　　-22	1,517 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	382,500 円	76,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	457,680 円	9,153,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,000 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	114,750 円	76,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,722,730 円　（　　　　　　 4,307 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,446,800 円（　　　　　 13,617 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,726,392 円
②総費用	1,722,730 円
③純収益　①－②	7,003,662 円
④建物等に帰属する純収益	5,446,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,556,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,515,294 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,711,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-8

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　齊藤　晃一

TEL.

鑑定評価額

42,000,000 円

１㎡当たりの価格

105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市宮崎駅東３丁目６番９				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ2	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域	東17.5m市道	水道、ガス、下水	宮崎 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７．５ｍ市道

交通

施設

宮崎駅　北東方

820m

法令

規制

近商
(90,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、宮崎駅東の幹線道路沿いの、低層の店舗・事業所が建ち並ぶ商業地域である。周辺において新規の
出店等も見られ、需要は堅調で、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗、事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宮崎市中心市街地に近接する幹線沿いの商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する法人
、個人事業者である。当該地域は、小売店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線沿いの地域であり、近傍にコンビニの新規出店
が見られ需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。需要の中心となる価格帯はまちまちで個別に事情を含むものも多
く、中心となる価格帯の明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、店舗・事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、中低層の自用の建物が中心となっているため土地価格に
見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低く試算された。比準価格は類似地域の取引事例から試算した市場性
を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に
して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、前年度価格も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 97,500 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響も一段落し、県内
の経済には回復の兆しが見られる。一方地方
部においては依然として厳しい経済状況が続
いている。

店舗、営業所等が建ち並ぶ幹線沿いの地域で
ある。新規の出店も見られ、地価は上昇傾向
にて推移している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０６４５２０１ -99800	宮崎市		更地	（　）	正方形	東16m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
b	１２２０２４５２０１ -90920	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１１１４５２０１ -99221	宮崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m県道、中間画地		２住居駐車付置義務 (70,200)
d	１２２０６４５２０１ -100046	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北西30m県道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,458	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100,482	100 [ 96.0]	104,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 84,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,765	100 [ 84.7]	105,980		106,000
c	(　 ) 79,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,106	100 [ 76.8]	103,003		103,000
d	(　 ) 81,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	81,239	100 [ 74.9]	108,463		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 105,000 円／㎡]

宮崎 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,767,586	1,737,340	7,030,246	5,510,880	1,519,366	（　0.9733） 1,478,799	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	28,996,059 円　　　　（　 72,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	400 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗２戸、２・３階は単身者向け共同住宅４戸（１ＤＫ、面積３７．５㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	2,388	358,200	6.0	2,149,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,194	179,100	3.0	537,300
							0.0	0
3～ 3	住宅	150.00	100.0	150.00	1,194	179,100	3.0	537,300
							0.0	0
～

～

計		450.00	100.0	450.00		716,400		3,223,800
								0

⑨年額支払賃料	716,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,596,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,596,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 459,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,736,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,223,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,767,586 円　　　　（　 21,919 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎９１９０（収）　　　　-5	1,184 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,197 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎８３１０（収）　　　　-4	1,138 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,000 円	77,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	459,840 円	9,196,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 619,200 円	77,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	116,100 円	77,400,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,400 円	77,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,737,340 円　（　　　　　　 4,343 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,400,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,510,880 円（　　　　　 13,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,767,586 円
②総費用	1,737,340 円
③純収益　①－②	7,030,246 円
④建物等に帰属する純収益	5,510,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,519,366 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,478,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,996,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,500 円／㎡）