鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０５４５２０１ -80859	宮崎市		底地	（　）	長方形	北40m県道、東5.5m、角地		商業 (100,600)
b	１２１０８４５２０１ -87331	宮崎市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
c	１２１０８４５２０１ -87113	宮崎市		更地	（　）	長方形	東36m国道、北7.2m、角地		商業 (100,400)
d	１２２０６４５２０１ -99980	宮崎市		底地	（　）	長方形	東17.6m市道、北12m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 214,900) 214,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	208,641	100 [ 100.0]	208,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 151,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,255	100 [ 74.1]	204,123		204,000
c	(　 ) 141,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,137	100 [ 71.5]	191,800		192,000
d	(　 141,999) 141,999	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	136,538	100 [ 71.2]	191,767		192,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	120,227,938	24,720,930	95,507,008	87,674,000	7,833,008	（　0.9443） 7,396,709	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	145,033,510 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～１０Ｆ事務所：フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,590	480,445	8.0	3,843,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		9,975,805		79,806,440
								0

⑨年額支払賃料	9,975,805 円　×　12ヶ月　＝　 119,709,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,709,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,287,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,469,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,806,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 758,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	120,227,938 円　　　　（　 108,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,216	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,371 円/㎡　月額支払賃料（　 2,355 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-18	2,349 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,604
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,080,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,772,730 円	125,757,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,478,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,440,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,720,930 円　（　　　　　　 22,251 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,674,000 円（　　　　　 78,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	120,227,938 円
②総費用	24,720,930 円
③純収益　①－②	95,507,008 円
④建物等に帰属する純収益	87,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,833,008 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,396,709 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,033,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-2

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　黒木　勇人

TEL.

鑑定評価額

220,000,000 円

１㎡当たりの価格

198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市高千穂通１丁目２２番１外｢高千穂通１－６－３５｣				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	生保会社等の中高層ビルが建ち並ぶ商業地域	南40m県道	水道、ガス、下水	宮崎 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ　県道

交通

施設

宮崎駅　西方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

宮崎市中心部のオフィス街に該当する商業地域であるが、地域内で特段の開発の動きやテナント等の移動は見ら
れず、需給は安定的であることから、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 198,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧宮崎市中心部の商業及び商住混在地域一円である。需要者は自用の事務所用地を目的とする又は貸し
ビル経営を前提とする法人等である。既存の稼働しているビルが連たんしており、供給は限定的である一方、事務所需
要にも目立ったものがないことから、需給は安定的に推移している。なお、取引価格は個別事情を含むものも多く、バ
ラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層の店舗付事務所、事務所ビル等が連たんする商業地域である。同地域内の不動産取引に当たっては、必ずしも建物
建築後に得られるであろう賃料収入に基づく土地価格ではなく、周辺地域の取引実績による土地価格が重視される傾向
にある。よって、このような取引市場における価格形成を勘案のうえ、収益価格は参考に留め、比準価格を中心に、前
年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が
残る中、商業地に対する投資・取得意欲はや
や様子見の状況もあり、需要の対象は限定的
となっている。

新型コロナウイルス感染拡大等に対する懸念
は残るものの、店舗・事務所等の目立った移
動等はなく、地価は概ね横這いで推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２４５２０１ -84206	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２０１２４５２０１ -95998	宮崎市		更地	（　）	不整形	南30m県道、東6m、二方路		商業 (90,400)
c	１２０１２４５２０１ -96156	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、南西8m、角地		商業 (90,400)
d	１２１０４４５２０１ -104396	宮崎市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,933	100 [ 77.1]	195,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 151,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	149,701	100 [ 76.4]	195,944		196,000
c	(　 ) 246,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	236,571	100 [ 120.5]	196,324		196,000
d	(　 ) 200,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,532	100 [ 100.4]	199,733		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	121,055,002	24,747,075	96,307,927	87,674,000	8,633,927	（　0.9443） 8,153,017	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	159,863,078 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～１０階事務所（各階フロア貸し）、タワーパーキング１０階を想定した。

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

類似建物の貸室面積比等を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,609	483,970	8.0	3,871,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,372	1,062,656	8.0	8,501,248
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,372	1,062,656	8.0	8,501,248
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,372	1,062,656	8.0	8,501,248
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		10,047,874		80,382,992
								0

⑨年額支払賃料	10,047,874 円　×　12ヶ月　＝　 120,574,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,574,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,331,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	120,291,364 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,382,992 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 763,638 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	121,055,002 円　　　　（　 108,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-26	2,665 ( 2,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,388 円/㎡　月額支払賃料（　 2,372 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７６７０（収）　　　　-24	2,102 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,331
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,080,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,798,675 円	126,622,488　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,478,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,440,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,747,075 円　（　　　　　　 22,275 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,674,000 円（　　　　　 78,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	121,055,002 円
②総費用	24,747,075 円
③純収益　①－②	96,307,927 円
④建物等に帰属する純収益	87,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,633,927 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,153,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,863,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）