鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０７４５２０１ -94070	宮崎市		更地	（　）	長方形	北15m市道、西4m、角地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	１２１０７４５２０１ -93644	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西36m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２００８４５２０１ -75716	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２０１２４５２０１ -96156	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、南西8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,417	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	293,417	100 [ 106.7]	274,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 242,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,601	100 [ 84.5]	287,102		287,000
c	(　 ) 292,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,917	100 [ 98.0]	298,895		299,000
d	(　 ) 246,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	236,571	100 [ 90.3]	261,983		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

宮崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,611,199	5,210,858	20,400,341	18,129,200	2,271,141	（　0.9443） 2,144,638	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	42,051,725 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	146.20	Ｓ8	1,136.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

建物の階層・規模・用途等より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.20	71.2	104.09	3,101	322,783	8.0	2,582,264
							0.0	0
2～ 2	事務所	141.50	77.6	109.80	2,385	261,873	6.0	1,571,238
							0.0	0
3～ 3	事務所	141.50	81.5	115.32	2,385	275,038	6.0	1,650,228
							0.0	0
4～ 8	事務所	141.50	81.5	115.32	2,385	275,038	6.0	1,650,228
							0.0	0
～

計		1,136.70	79.7	905.81		2,234,884		14,054,870
								0

⑨年額支払賃料	2,234,884 円　×　12ヶ月　＝　 26,818,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 905.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,818,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,477,678 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,054,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,611,199 円　　　　（　 129,349 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７６７０（収）　　　　-30	2,176 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,411	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,397 円/㎡　月額支払賃料（　 2,385 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,464,000 円	244,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	804,558 円	26,818,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,952,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	244,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,210,858 円　（　　　　　　 26,317 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 1,136.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,129,200 円（　　　　　 91,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,611,199 円
②総費用	5,210,858 円
③純収益　①－②	20,400,341 円
④建物等に帰属する純収益	18,129,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,271,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,144,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,832 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,051,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-1

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　上村　芳朗

TEL.

鑑定評価額

56,600,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市橘通西３丁目５９番｢橘通西３－１０－３７｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (90,600)
	1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ8	中規模店舗ビル等が建ち並ぶ中心商業地域	東36m国道	水道、ガス、下水	宮崎 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３６ｍ　国道

交通

施設

宮崎駅　西方

900m

法令

規制

商業
(90,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに形成され、高い繁華性を誇る中心商業地域である。やや減速気味であったが活気を取り戻しつつあり
加えて、駅前再開発等の波及効果もあって高いポテンシャルを維持しつつ推移すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗、事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 204,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部に形成された商業地域で、需要者は当市及び県内外に展開する中・小規模法人事業者等が中心。
元より不動産投資としての需要は低調であるものの、コロナ禍による行動様式の変容等を受け商業用地としての取得に
歯止めが掛かる状況。一方、駅前再開発による回遊性の向上は著しく、新規テナントの出店意欲は顕在で且つ出店余地
も残るため、県内随一の繁華街として高いポテンシャルを保持している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当市中心商業地域より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市
場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、収益価格はやや低位に試算されたが、土地の取得に当たっては類似物件の売
買価格を重視し、想定建物に基づく収益力は必ずしも重視されない。よって、市場の実態を考慮し、比準価格を採用、
且つ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 198,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 69.1]

[100.0]
100

287,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかな持ち直しの傾向がみられ
、宿泊客もコロナ発生前の水準まで回復しつ
つあり、消費にも改善の動きがみられる。

コロナ禍で商況は弱含みであったが、徐々に
戻りつつある。しかしながら未だ完全復活の
状況には遠く、中心部における商業用地の取
得は低調である。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００６４５２０１ -96087	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	１２１０７４５２０１ -93644	宮崎市		貸家建付地	（　）	長方形	西36m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	１２００８４５２０１ -75716	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	１２０１２４５２０１ -96156	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、南西8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 229,762	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	229,762	100 [ 80.4]	285,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 242,601	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	242,601	100 [ 91.2]	266,010		266,000
c	(　 ) 292,917	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,917	100 [ 98.0]	298,895		299,000
d	(　 ) 246,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	236,571	100 [ 83.1]	284,682		285,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

宮崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,514,192	5,208,011	20,306,181	18,129,200	2,176,981	（　0.9443） 2,055,723	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	40,308,294 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	146.20	Ｓ8	1,136.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	600 ％	600 ％	198 ㎡	9.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～８Ｆ事務所：フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	146.20	71.2	104.09	3,089	321,534	8.0	2,572,272
							0.0	0
2～ 2	事務所	141.50	77.6	109.80	2,376	260,885	6.0	1,565,310
							0.0	0
3～ 4	事務所	141.50	81.5	115.32	2,376	274,000	6.0	1,644,000
							0.0	0
5～ 6	事務所	141.50	81.5	115.32	2,376	274,000	6.0	1,644,000
							0.0	0
7～ 8	事務所	141.50	81.5	115.32	2,376	274,000	6.0	1,644,000
							0.0	0

計		1,136.70	79.7	905.81		2,226,419		14,001,582
								0

⑨年額支払賃料	2,226,419 円　×　12ヶ月　＝　 26,717,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 905.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当できるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,717,028 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,335,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,381,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,001,582 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 133,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,514,192 円　　　　（　 128,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７１７２（収）　　　　-18	2,349 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,388 円/㎡　月額支払賃料（　 2,376 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,193
c	宮崎７１７２（収）　　　　-21	1,865 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,281

宮崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,464,000 円	244,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	801,511 円	26,717,028　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,952,000 円	244,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	244,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	244,000 円	244,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,208,011 円　（　　　　　　 26,303 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	244,000,000 円	設計監理料率　 208,000 円／㎡　×　 1,136.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,129,200 円（　　　　　 91,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,514,192 円
②総費用	5,208,011 円
③純収益　①－②	20,306,181 円
④建物等に帰属する純収益	18,129,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,176,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,055,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,382 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,308,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）