別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -63 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市生目台東２丁目２９番３ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 南宮崎駅　西方 5.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は市郊外に位置した戸建住宅等が建ち並ぶ、区画整然とした高台の住宅地域で、利用状況は安定的で格別 の変動要因は見られない。高値の取引も見られることから、地価はやや強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市西部の高台に位置した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域が中心である。需要者の中心は自己居住を目的 とした宮崎市内の勤労者世帯である。当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ、区画整然とした高台の住宅地域で、水災害等の 懸念から高台の住宅地需要は高く、一定の住宅地需要が認められ、高値の取引も見られる。市場の中心となる価格帯は 土地１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅地域で、共同住宅等は見受けられず、また公法上の規制等から収益物件の 想定は現実的ではないため収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映した取引事例を採用して 求められた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意し て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ、区画整然と した高台の住宅地域で、水災害等の懸念から 高台の住宅地需要は高く、地価はやや強含み で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％