別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -62 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字本郷南方字松ケ迫４５３０番４０外 ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南方 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南方駅　南西方 1.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に変化は見られないが、高台の住宅 地として需要もあり、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市南部の高台の住宅団地を中心に、周辺の広域的な住宅地域を圏域とし、需要者は、宮崎市内の 居住者が中心となる。近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変化は見られない が、高台の住宅団地として安定的な需要が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地については、７００万円程度、 新築戸建住宅では、２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼 性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は、容積率が低く、実現性の高い建物想定が困難なため適用しなか った。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年標準価格からの検討 を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 77.4] [103.0] 100 41,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消 費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んで いる。 　地域要因に変化は見られず、安定的に推移 するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％