別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -61 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 39,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市丸山２丁目３０７番 ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 駐車付置義務 1.5:1 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (60,100) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には教育・文教施設等も多く住環境に優り、且つ生活利便性も高いことから一定の需要が存在する地域であ る。良好な環境を維持しつつも、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部の住宅地域で、西池小学校区内の地域と特に牽連性が強い。主たる需要者は宮崎市に居住し就 労する個人であり且つ高所得者である。代替関係の強い周辺住宅地域を含め極めて居住性の高い当市の文教地区であり 、戸建用地としてのニーズも高い。中心となる価格帯は土地が２００㎡前後で１，８００万円程度、新築の戸建物件に ついては３，５００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする周辺住宅地域より選択した取引事例を用いて比準価格を 導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別性 及び法令上の規制を勘案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。 よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [ 79.8] [103.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいだが、丸 山２丁目の人口及び世帯数は約２０％増加し ている。 当市を代表する文教地区にあって居住環境に 優る地域である。住宅地域としての熟成度は 極めて高く地域性の変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％