別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -56 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1:2 住宅 Ｗ1 旧来の農家住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 南西4.2m市道、北西側道 水道、下水 宮崎神宮 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、宮崎市郊外の市街化調整区域に該当する旧来の住宅地域である。法令上の規制により需要は限定的 であるため、地価は今後も弱含みで推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市郊外の市街化調整区域に該当する西部一帯の広域的な範囲である。需要の中心は、地縁を有する 個人であり、圏外からの転入者は極めて少ない。法令上の規制により需要が限定的であるため、新規の宅地分譲開発は 殆ど見られない。取引に個別性があり、規範性の高い取引事例の収集が難しいことから、取引の中心となる価格帯は見 出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、農家住宅を中心に一般住宅が見られる旧来の住宅地域である。自己使用の居宅を中心とした地域であり、 近隣地域内に賃貸物件が見られないことから、賃貸市場は未成熟であると判断し、収益還元法の適用を断念した。鑑定 評価額の試算にあたっては、代替性のある取引事例を収集し、比較及び補正を行うことで求めた規範性の高い比準価格 を標準とし、前年度公示価格との均衡にも留意して、上記の通り求めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの 動きも見られる。 特段の変化はないものの、法令上の規制によ り需要が限定的であることから、地価は弱含 みで推移している。 個別要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％