鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４５２０１ -91884	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、東5m、角地		｢調区｣ (80,200)
b	１２２０２４５２０１ -90820	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、北6.5m、角地		１住居 (70,180)
c	１２２０４４５２０１ -92035	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m市道、東3.3m、角地		１住居 (60,200)
d	１２２０４４５２０１ -91753	宮崎市		建付地	（　）	台形	北西4.5m市道、南西4.5m、南東4m、三方路		１低専 (60,80)
e	１２２０８４５２０１ -93962	宮崎市		建付地	（　）	長方形	南4m道路、北4m、二方路		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,897	100 [ 97.8]	36,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	37,100
b	(　 ) 34,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.7]	36,473	100 [ 103.8]	35,138		35,500
c	(　 ) 35,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	36,827	100 [ 104.5]	35,241		35,600
d	(　 ) 45,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	45,965	100 [ 118.0]	38,953		39,300
e	(　 ) 47,723	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	45,407	100 [ 117.4]	38,677		39,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

宮崎 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,044,572	1,016,141	4,028,431	3,783,000	245,431	（　0.9504） 233,258	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,962,936 円　　　　（　 20,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て共同住宅（１ＬＤＫ、各３６㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似の賃貸物件より想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,345	145,260	2.0	290,520
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,345	145,260	2.0	290,520
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	120.00	90.0	108.00	1,345	145,260	2.0	290,520
							0.0	0
～

～

計		360.00	90.0	324.00		435,780		871,560
								0

⑨年額支払賃料	435,780 円　×　12ヶ月　＝　 5,229,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,229,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 265,068 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,036,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	871,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,280 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,044,572 円　　　　（　 20,423 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎８９８１（収）　　　　-7	1,380 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎８９８１（収）　　　　-11	1,531 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [110.0]	1,314
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,800 円	58,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	159,041 円	5,301,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 465,600 円	58,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	58,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,016,141 円　（　　　　　　 4,114 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,783,000 円（　　　　　 15,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,044,572 円
②総費用	1,016,141 円
③純収益　①－②	4,028,431 円
④建物等に帰属する純収益	3,783,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,431 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	233,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,962,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 -54

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　山口　英之

TEL.

鑑定評価額

9,090,000 円

１㎡当たりの価格

36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市清武町木原字新町４８７番３				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ1	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域	東8.5m県道	水道、下水	清武 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北８．５ｍ
県道

交通

施設

清武駅　南東方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅を主とする住宅地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見込
まれ、地価は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、清武町の中心部近郊の利便性の良好な地域を中心に、その周辺の広域的な住宅地域を圏域とし、需要
者は、清武町居住者が大半を占める。近隣地域は、一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域であり、地域要因に変
化は見られず、需給は安定的である。土地については、９００万円程度、新築戸建て住宅では、２，５００万円程度が
需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、実際の取引に基づき試算した価格であり、不動産市場の特性を反映した、実証的な価格である。収益価
格は、地価に見合った賃料水準が形成されておらず、また、自用目的の戸建住宅を中心とする地域においてその信頼性
はやや劣る。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に、周辺の
公示地等との均衡、前年標準価格からの変動にも留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　宮崎県の景気は、持ち直しており、個人消
費も持ち直しているが、住宅建設は弱含んで
いる。

　地域要因に変化は見られず、安定的に推移
するものと思われる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０４４５２０１ -91663	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域 (60,200)
b	１２２０５４５２０１ -80864	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２２０５４５２０１ -81201	宮崎市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１２２０４４５２０１ -91653	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、北6m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,644	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	38,573	100 [ 112.4]	34,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	34,700
b	(　 ) 47,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	50,501	100 [ 135.7]	37,215		37,600
c	(　 ) 53,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	52,518	100 [ 144.1]	36,446		36,800
d	(　 ) 57,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	55,479	100 [ 147.0]	37,741		38,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +47.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +47.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,800 円／㎡]

宮崎 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,861,885	984,082	3,877,803	3,640,000	237,803	（　0.9504） 226,008	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,808,681 円　　　　（　 19,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＲＣ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	10.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、平均面積約３６㎡、計９戸。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似の賃貸物件より査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	90.0	108.00	1,291	139,428	2.0	278,856
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	1,291	139,428	2.0	278,856
							0.0	0
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	1,291	139,428	2.0	278,856
							0.0	0
～

～

計		360.00	90.0	324.00		418,284		836,568
								0

⑨年額支払賃料	418,284 円　×　12ヶ月　＝　 5,019,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 90,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,019,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 90,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 255,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,853,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	836,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,861,885 円　　　　（　 19,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６７０９（収）　　　　-3	1,200 ( 1,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６７０９（収）　　　　-4	1,123 ( 1,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	1,276
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	56,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,282 円	5,109,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 448,000 円	56,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	56,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,000 円	56,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 984,082 円　（　　　　　　 3,984 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,640,000 円（　　　　　 14,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,861,885 円
②総費用	984,082 円
③純収益　①－②	3,877,803 円
④建物等に帰属する純収益	3,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,803 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,808,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,500 円／㎡）