別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -48 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町飯田３丁目４番４ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に市営 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、下水 宮崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮崎駅　北西方 14.0km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宮崎市高岡町中心部の北東側に位置する区画整理済みの住宅地域である。良好な住環境であるため、 需要は高く、空地には徐々に住宅が建築されるなど、住宅地としての熟成が進みつつある地域である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高岡町を中心に宮崎市全域及び隣接する国富町の住宅地域である。主たる需要者は旧高岡町内の居住 者や地縁性を有する者が中心で、圏外からの転入者はほとんど見受けられない。当該地域は近年、土地区画整理事業が 完了し、徐々にではあるが住宅建築が増えるなど、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、更地で ６００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺には一部共同住宅も見られるが、主に自用の戸建住宅 を中心とした地域で、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似の住宅地域で 取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映 した比準価格を標準とし、前年標準地価格も考慮して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物 価高などの下押しリスクに注意が必要である 。 区画整理済みの住宅地域で良好な住環境であ るため、旧高岡町内での需要は高く、地価は 当分の間、横ばいで推移していく。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％