別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -47 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 43,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市波島２丁目４９７番 ｢波島２－２１－１６｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が密 集する既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 宮崎神宮駅　東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 道路改良事業が進む郊外の住宅地域。大型商業施設や各種店舗の立地状況に恵まれ、中心部近郊と概ね同等の利 便性を誇る。同様に道路整備が進む吉村地区の引合いが強い状況から、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部近郊のほか郊外に形成された住宅地域が圏域であり、特に宮崎東小学校区、東大宮小学校 区等、中央東エリアとの牽連性が強い。需要者の中心は、自己居住用として取得する個人である。周辺幹線沿いにおけ る各種店舗立地状況に恵まれるが、活発な市場形成には至っておらず膠着状態にある。街路条件や画地規模如何で価格 帯に幅がみられるが、５０坪前後で坪１４万程度、３０坪未満で１０万程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己居住用住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例比 較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない需要者の属性等を考慮し適用していない。本件評価におけ る適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [173.3] [103.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばい、波島１ 、２丁目も同様の傾向が伺えるが、２丁目の 世帯数は増加している。 道路改良事業により街路条件の改善が進むが 、その他要因の変化はなく、地価も横ばいで 推移。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％