別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -46 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 東4m私道 水道、下水 南宮崎 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 私道 交通 施設 南宮崎駅　北西方 4.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎市中心部に近い成熟した住宅地域で、地域内に特段の変動要因はないものの、堅調な需要が認められること から、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部近郊の住宅地域一円である。需要者は宮崎市居住者が大半を占める。旧来からの成熟した 住宅地域に該当し、周辺地域における宅地供給は転居等に伴うものないしは小規模な宅地分譲等が見られる程度で、中 心部や生活利便施設等への接近性に優れる立地条件から需要は底堅い。なお、土地は２００㎡程度で１，１００万円強 程度、新築の戸建物件は２，６００万円強程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も散見される住宅地域であるが、旧来からの自己所有地運用等が目的で、指定容積率８０％と高度利用の可能 性に乏しい第一種低層住居専用地域の規制を受けるため、経済合理性の観点から賃貸住宅の経営を想定することが妥当 ではないと判断し、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [101.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 税制や低金利による後押しにより一定の住宅 地需要は認められるが、立地条件等の相違に よる需要の強弱は地区によりバラツキが見ら れる。 生活利便施設、市中心部等への接近性に優れ 、底堅い需要が認められるため、地価はやや 強含みの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％