別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -45 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市曽師町１００番１ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 駐車付置義務 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 宮崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地東部に形成された住宅地域。中心部にも近くまた周辺部のインフラ整備に対する期待感等も相乗して需要 は底堅く、現状を維持しつつも緩やかな上昇傾向にて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中心部近郊の住宅地域である。需要者は宮崎市に居住し就労する個人が中心。周辺で都市計画道路整備事 業が進行中であるため期待感等も相乗して周辺地域の需要は比較的活発な状況。当曽師地区はやや供給限定的ではある が、当該事業の影響が顕著にみられる域内のため地価の上昇余地は残る。中心となる価格帯は土地が１，３００万円程 度、新築戸建物件については３，０００万円程度が多くみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の住宅地域であり周辺の類似地域等より選択した取引事例を採用して、比準価格を導出した。比準価格は取引市場 の趨勢を反映して実証性の高い価格である。一方、戸建住宅を中心とする地域で収益性よりも居住性を重視する地域性 にあって収益物件の想定は現実的ではないと思われるので収益還元法は適用しない。よって、比準価格を採用し、代表 標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [125.4] [100.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばい、曽師町 の人口については同様の傾向にあるが、世帯 数は増加している。高齢化率は市平均を上回 る状況。 ＪＲ宮崎駅にも近く、利便性の高い住宅地域 である。周辺における生活道路の整備が進行 中であり、更なる利便性の向上が期待される 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％