別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -43 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 南6m市道 水道、下水 宮崎神宮 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外に位置する既成の分譲住宅団地であり、地域要因に格段の変動要因は見られないものの、底値 感から地価は横這いで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部を外延的に取り巻く北部郊外の既成住宅地域の圏域。需要者の中心は市内居住者が大半を 占める。当該地域は郊外に位置する丘陵地の住宅団地であり、需要は弱含みであるものの、底値感から、地価は概ね横 這いで推移している。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中 心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、都市計画法上の第一種低層住居専用地域に指定されており、収益性 を前提とした価格形成がなされておらず、賃貸収入を目的とした収益物件を想定することが適切ではない。よって、収 益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [173.5] [103.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費及び生産活動は持ち直している。雇 用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広 い業種において改善している。 郊外に位置するため、需要は依然として低調 であるが、底値感から地価は概ね横這いで推 移していくものと予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％