別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -37 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市清武町木原字横小路５３３９番３ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか、一 般住宅がある農家住 宅地域 西4m市道 水道、下水 清武 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ　市道 交通 施設 清武町　南東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農地が多く残る農家集落地域で、一般住宅も見られる。取引は多くないが、利便性の良好な地域で空 家は少なく、また、地域要因の変動は認められず、しばらく地価は横ばいで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧清武町を中心に宮崎市郊外に形成された市街化調整区域、都市計画区域外に存する住宅地域である。 主たる需要者は、同一需給圏に地縁性を有する者が大半を占め、圏外からの転入者は乏しい地域である。土地の取引は 少ない状況にあり、幅の広い取引価格からは、中心となる価格帯を見いだすのは難しい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にあり、当該近隣地域に賃貸物件はほとんど見られず、稀に見られる取引のほとんどは、自己使用目 的のものとなっている。そのため、適正な賃料事例を集めることは困難であったことから、収益価格の試算は断念した 。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映 しているものと判断し、前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳 しいが、観光業等の回復により明るさもある 。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極 化が生じている。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。地価は横ば いで推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％