別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -36 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市江南３丁目９４番 ｢江南３－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南宮崎駅　北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、宮崎市南西部に形成された既成の大規模住宅団地である。地域要因に大きな変化はないものの、住 環境が良好な地域であるため需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市南西部を中心に大淀川以南一帯に形成された住宅地域である。需要の中心は、宮崎市内の居住者 及び就労者であり、圏外からの転入者も若干見られる。当該地域は、宮崎市街地への接近性及び住環境の優れた高台に 形成された住宅地域であるため需要が堅調であり、地価も上昇傾向で推移している。土地は１，５００万円程度、新築 戸建物件は３，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域である。収益性を目的とした価格形成がされておらず、 法令上の規制及び規模等を鑑みて、収益物件の想定は適さないと判断し、収益価格の試算を断念した。鑑定評価額にお いては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格からの検討を踏まえ、上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [103.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの 動きも見られる。 特段の変化は見られないが、住宅地の高台需 要の影響により、地価は若干の上昇傾向にあ る。 個別要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％