別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -35 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市小松台東１丁目１１番１６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を主 とする高台の分譲住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 5.2km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 市西部に形成された熟成感のある大規模住宅団地である。災害リスクへの懸念等から高台人気は依然継続中で高 値取引も散見されるため、現状を維持しつつ緩やかな上昇傾向にて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市大規模住宅団地及び周辺住宅地域である。需要者は宮崎市に居住し就労する個人が中心。震災等の影 響により高台需要が高まる中、高値取引も散見される既成住宅団地で、高い居住性等現状を維持しつつも地価の上昇余 地は残る。市場での価格帯は土地については１，５００万円程度、新築の戸建物件については３，０００万円前後が中 心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、同一需給圏より選択した取引事例を用いて、比準価格を導出した。各補・修正 は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別性及び法令上の規制を勘 案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採 用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [102.0] 100 63,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばい、高齢化 率は上昇傾向にある。小松台西、東各丁で人 口は減少、世帯数は西３丁目を除き概ね横ば い。 熟成感ある大規模住宅団地で地域的な変化は ない。災害リスクの低い高台団地の需要は根 強く、高値での取引も散見される。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％