別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -34 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町小山田字赤池２５５９番 ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、店舗等が見られる 住宅地域 南東10m市道 水道 宮崎 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧高岡町の郊外部に位置し、一般住宅や農家住宅等が混在する住宅地域である。市街化調整区域内に 存するため需要は低調だが、底値水準にあること等から、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高岡町を中心に宮崎市の郊外に広く形成される市街化調整区域内の住宅地域である。法令上の制限が 厳しいため、需要者は地縁性を有する者等に限定され、圏外からの転入者はほとんどみられない。当該地域は農業従事 者数の減少等の影響もあり、土地の需要、供給ともに限定的であることから、取引の中心となる価格帯を見出すことは 困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般住宅と農家住宅を中心とした古くからの住宅地域で、アパート等はほとんど見られず、賃貸市場が形成され ていないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は宮崎市郊外の住宅地域で取引された事例から試算した 実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前 年標準地価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果もあり、 景気は緩やかに持ち直しつつあるものの、物 価高などの下押しリスクに注意が必要である 。 一般住宅や農家住宅等が混在する住宅地域で 需要は低調だが、概ね底値水準にあること等 から、横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％