別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -33 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字赤江字飛江田１５７２番１９ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 田吉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　市道 交通 施設 田吉駅　北東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られないが、津波 被害が予想される地域のため需要が低迷しており、今後も地価は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市南部で大淀川以南の戸建住宅地一帯である。需要の中心は、宮崎市内に居住及び就業する個人で あり、圏外からの転入者は少ない。近隣地域では、小規模分譲地も若干見られるが、宮崎市街地への接近性が劣り、津 波被害が予測される地域であるため、需要が低調で推移していることから地価も低廉化している。土地は１，０００万 円前後、新築戸建物件は２，５００万円が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般戸建住宅を中心とした既成住宅地域である。アパート等も一部見られるが、収益性を前提とした価格 形成がされていないことから、賃貸市場は未成熟であると判断し、収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定にあ たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公示価格にも留意して、上記の通り試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [138.4] [100.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの 動きも見られる。 大きな変化は見られないが、需要が低調なた め、地価は弱含みで推移するものと思われる 。 個別要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％