別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -30 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字恒久字横町５００９番３ ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 駐車付置義務 (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 南宮崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ　市道 交通 施設 南宮崎駅　南西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,180) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎市南部、ＪＲ南宮崎駅に近い従前からの住宅地域である。価格形成要因に特段の変化は見られず、現状を維 持しつつ安定的に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市の南部一円に形成される既成住宅地域で、需要者は宮崎市に居住し就労する個人と思われる。鵬翔 高校至近、宮交シティをはじめとする各種店舗等を生活圏に持つ地域だが、当市南部における戸建需要は大規模住宅団 地を筆頭に恒久、城ケ崎地区が牽引する状況にあるため当地域は空洞化がみられる。市場での価格帯は３００㎡前後の 土地が１，５００万円程度、新築の戸建物件については３，０００万円前後が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする周辺住宅地域より選択した取引事例を用いて、比準価格 を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、本件対象標準地に係 る需要者は市場における価格水準を重視し、収益性を思考しないため収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格 を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 51,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいで推移し ているが、大字恒久の人口は減少、世帯数は 若干増加している。 当市南部の既成住宅地域で地域的に特段の変 化はない。周辺地域へ需給が分散しており、 空洞化がみられる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％