鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０２４５２０１ -90976	宮崎市		更地	（　）	台形	北西7m市道、東4m、角地		１住居 (70,200)
b	１２２０７４５２０１ -87799	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	１２２０３４５２０１ -78521	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	１２２１０４５２０１ -78685	宮崎市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	１２２０５４５２０１ -81165	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北西4m、二方路		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	78,779	100 [ 107.0]	73,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	74,400
b	(　 ) 79,132	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	79,132	100 [ 109.1]	72,532		73,300
c	(　 ) 73,586	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	72,143	100 [ 99.0]	72,872		73,600
d	(　 ) 67,468	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,468	100 [ 95.0]	71,019		71,700
e	(　 ) 64,147	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	64,276	100 [ 88.0]	73,041		73,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,400 円／㎡]

宮崎 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,104,656	752,120	3,352,536	2,626,400	726,136	（　0.9732） 706,676	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,035,660 円　　　　（　 42,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居駐車付置義務	60 ％	200 ％	160 ％	358 ㎡	15.4 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで各戸約５０㎡の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,115	167,250	2.0	334,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,115	167,250	2.0	334,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		334,500		669,000
								0

⑨年額支払賃料	334,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,014,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,014,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 215,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,098,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	669,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,104,656 円　　　　（　 11,466 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４３７９（収）　　　　-13	1,337 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,105	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,117 円/㎡　月額支払賃料（　 1,115 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎４３７９（収）　　　　-18	1,105 ( 1,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,128
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,800 円	39,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,420 円	4,314,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,600 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,800 円	39,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 752,120 円　（　　　　　　 2,101 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,626,400 円（　　　　　 7,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,104,656 円
②総費用	752,120 円
③純収益　①－②	3,352,536 円
④建物等に帰属する純収益	2,626,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	726,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	706,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,035,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮崎 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 -28

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　賢一

TEL.

鑑定評価額

26,200,000 円

１㎡当たりの価格

73,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市江平東１丁目１０番６内｢江平東１－７－３３｣				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）駐車付置義務 (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ1	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	東4m市道	水道、ガス、下水	宮崎 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

宮崎駅　北方

1.6km

法令

規制

２住居
(60,160)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はほぼ熟成した住宅地域で、中心部に近く生活利便施設等も多く立地する住宅地域である。立地条件に
恵まれた地域で需要がみられ、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ日豊本線宮崎駅及び宮崎神宮駅を中心とした市中心部への接近性に優れた住宅地域である。需要者
の中心は宮崎市居住者が大半を占める。ほぼ熟成した住宅地域であり、良好な立地条件により需要は堅調で地価は若干
の上昇傾向で推移している。土地は２，５００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円～４，５００万円程度が需
要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部に共同住宅等も見られるが、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であることから、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格は参考に留め、さらに前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宮崎 -11                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費及び生産活動は持ち直している。雇
用情勢も宿泊業・飲食サービス業を含む幅広
い業種において改善している。

街路条件はやや劣るものの、市中心部に近く
利便性の優る地域である。地域要因に変動は
見られないが、需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

宮崎 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２０３４５２０１ -78661	宮崎市		建付地	（　）	不整形	南東11.5m市道、北西3.5m、二方路		２中専 (70,200)
b	１２２０２４５２０１ -90920	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２２０４４５２０１ -91808	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8.4m市道、中間画地		２住居駐車付置義務居住誘導区域 (60,200)
d	１２２０６４５２０１ -99787	宮崎市		更地	（　）	台形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	１２２０６４５２０１ -99700	宮崎市		更地	（　）	長方形	南（駅前広場）道路、中間画地		２住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.0]	97,307	100 [ 128.3]	75,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	76,600
b	(　 ) 84,289	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	89,765	100 [ 131.2]	68,418		69,100
c	(　 ) 68,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,172	100 [ 97.8]	69,706		70,400
d	(　 ) 81,962	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	84,497	100 [ 115.6]	73,094		73,800
e	(　 ) 72,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,600	100 [ 97.0]	74,845		75,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,300 円／㎡]

宮崎 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,156,041	759,740	3,396,301	2,653,200	743,101	（　0.9732） 723,186	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,386,936 円　　　　（　 43,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居駐車付置義務	60 ％	200 ％	160 ％	358 ㎡	15.4 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取り２ＬＤＫ、平均専有面積約５０㎡、各階３戸×２階を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	100.0	150.00	1,130	169,500	2.0	339,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	1,130	169,500	2.0	339,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		339,000		678,000
								0

⑨年額支払賃料	339,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,068,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,068,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 218,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,149,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	678,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,156,041 円　　　　（　 11,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-7	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,178	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,131 円/㎡　月額支払賃料（　 1,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎６１６２（収）　　　　-3	1,246 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,400 円	39,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	131,040 円	4,368,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,800 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	59,400 円	39,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 759,740 円　（　　　　　　 2,122 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,653,200 円（　　　　　 7,411 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,156,041 円
②総費用	759,740 円
③純収益　①－②	3,396,301 円
④建物等に帰属する純収益	2,653,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	743,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	723,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,386,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,000 円／㎡）