別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -27 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市青島３丁目４９番 ｢青島３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 漁家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 青島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    15 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 青島駅　南東方 1.0km 法令 規制 ２住居 ⑤地域要因の将 　来予測 青島漁港近くに位置する旧来からの漁家集落地域で、一般住宅も混在している。取引は徐々に増加傾向にあるも のの、地域要因の変動は認められず、しばらく地価は横ばいで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、青島地区を中心とする宮崎市南部の住宅地域である。主たる需要者は宮崎市中心部等に通勤・通学する 等の生活拠点がある、３０～４０代の子育て世帯が中心になるものと考えられるが、港に近い地域のため、地縁を有す る等需要者は限られる。青島地区は観光施設の開発が相次いでいるが、漁家住宅を中心とする、当該地域での土地取引 は少ない。土地は４００～５００万円程度である。当該地域おける新築の分譲物件は見られない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域に賃貸物件はほとんど見られず、「青島」駅周辺に集中している。当エリアの取引の中心は自己使用目的 のものとなっていることから、適正な賃料事例を集めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件に おいては、青島地区を中心とする類似地域の、規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市 場の実態を反映していると判断し、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [145.0] [101.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇により県内の経済情勢は引き続き厳 しいが、観光業等の回復により明るさもある 。住宅地の取引は比較的活発であるが、二極 化が生じている。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。地価は横ば いで推移するものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％