別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 93,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市宮崎駅東３丁目４番７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 駐車付置義務 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北東方 520m 法令 規制 ２住居 (60,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ宮崎駅に近接する利便性の高い住宅地域である。熟成感が高く供給は限定的で希少性の高い地域であること に加え駅前再開発による注目度も高いことから、地価は上昇傾向にて推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部及び近郊の住宅地域で、主たる需要者は宮崎市に居住し就労する個人である。昨今の駅前再開 発により再注目を集める駅周辺の住宅地域で生活利便施設の充実度及び居住性共に高く、地価の上昇余地も残る。駅東 における戸建エリアは局所的で市場への物件放出は極めて限定的なため取引は稀である。市場での価格帯は土地につい ては同規模で１，５００万円程度、新築の戸建物件については３，０００万円程度が中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境を同じくする周辺住宅地域等より選択した取引事例を用いて、比準価格を導出した。各補・修正は適切になされ 、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別性及び法令上の規制を勘案すると、合理 的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準 地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [ 90.8] [103.0] 100 92,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は５年間でほぼ横ばいで推移し ているが、宮崎駅東３丁目は人口、世帯数共 に増加している。 昨今注目を集めるＪＲ宮崎駅背後の住宅地域 である。地域的な変化はないが、供給が少な く希少性の高いエリアであるため、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％