別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 宮崎 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北東方 310m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域で、価格形成要因に格別の変動要因は見られない。地 域内の住宅地需要は安定的で、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、自己居住を目的とした宮崎市内の勤労者 世帯で、圏外からの転入はほとんど見られない。当該地域は街路の幅員が狭く、街路条件がやや劣る地域であるが、大 型商業施設、ドラッグストア等が比較的近く、生活利便性の良好な住宅地域で、需要は安定的である。市場の中心とな る価格帯は土地１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を主として共同住宅等も見られる住宅地域であるが、地域の標準的使用及び公法上の規制等から 共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事 例を基に試算された信頼性の高い価格である。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [142.4] [100.0] 100 51,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 当該地域は街路の幅員が狭く、街路条件がや や劣る地域であるが、生活利便性の良好な住 宅地域で、地価は横這い傾向で推移している 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％