別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市希望ケ丘４丁目１７２番 ｢希望ケ丘４－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 南方 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 南方駅　西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外に位置した戸建住宅等が建ち並ぶ、区画整然とした高台の大規模住宅地域で、利用状況は安定的で格別の 変動要因は見られない。高値の取引も見られることから、地価は微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市南部の高台に位置した、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域が中心である。需要者の中心は自己居住を目 的とした宮崎市内の勤労者世帯で、圏外からの転入はほとんど見られない。地域内の住宅地需要については、安定した 取引が見られ、高値の取引も散見されることから地価は概ね微増傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は土地 ９００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅地域で、自己使用目的の取引が中心であり、共同住宅等は見受けられず、賃 貸市場が成立していないことから、収益還元法の適用を断念した。一方、市場の実態を反映した比準価格は、希望ケ丘 周辺の規範性の高い住宅地域の取引事例を基に試算された、信頼性のある価格である。以上から、比準価格を標準とし 、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.9] [102.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか、穏やかに持 ち直している。 地域内の住宅地需要は、安定した取引が見ら れ、高値の取引も散見されることから、地価 は概ね微増傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％