別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字井手下７３３８番１９ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 国道に近接する一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 日向住吉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 日向住吉駅　南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、宮崎市北部郊外の既成住宅地域である。付近の土地利用に大きな変化は見られないが、生活利便性 の比較的良い地域であるため、地価は今後も横這い傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北部郊外に形成された既成の住宅地域である。需要の中心は、宮崎市内の居住者及び市内にて就 労する個人である。当該地域は、中心部への接近性は劣るが、小売店舗や教育機関等への接近性が良好であり、生活利 便性の比較的良い地域であるため、需要が安定しており小規模分譲開発も見られる。土地価格は１，０００万円、新築 戸建は２，５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を中心とした既成の住宅地域である。共同住宅等も散見されるが、戸建住宅としての利用が需要 の中心となっているため賃貸市場は未成熟であると判断し、収益還元法は非適用とした。鑑定評価額の決定にあたって は、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格及び周辺地域における標準地価格との均衡にも留意して、上 記の通り試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により依然 厳しい状況が続くものの、若干の持ち直しの 動きも見られる。 大きな変化は見られないものの、需要が安定 しているため、地価は横這いで推移するもの と思われる。 個別要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％