別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 日出 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日出 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 速見郡日出町大字川崎字中尾１１６４番１２ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 開発許可条件 (50,100) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m町道 水道 日出 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 日出駅北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (50,100) 開発許可条件 ⑤地域要因の将 　来予測 古くから開発された郊外の住宅地域。近郊・郊外住宅地の需給が旺盛であることから、引き続き地価は上昇傾向 と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は標準地より概ね東方２ｋｍ、西方１．５ｋｍ、南方２ｋｍ、北方２ｋｍに及ぶ範囲と判定した。需要者は 町内在住で、通勤利便・居住環境に着目して戸建住宅取得を目的とする２０代後半～３０歳代の中堅所得のファミリー 層が中心となる。人口は減少基調に転じ、需要の先食いも懸念されるが、好調な分譲住宅等の新規販売価格に牽引され 地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は、土地価格で３００～７００万円程度、単価で２万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において住宅使用目的で信頼性の高い取引事例を収集した。アパート等の収益物件は見受けられず、賃貸 市場が形成されていない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。また、造成から相当年数を経過しており、土 地の再調達原価からアプローチする原価法は馴染まないため不適用とした。本件においては市場の実態を反映した比準 価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日出 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,900 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [189.3] [102.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は堅調で、ミニ開発等が継続してい る。人口は減少基調に転じ、需要の先食いも 懸念されるが、新規販売価格に牽引され地価 は上昇基調。 地域要因に特段の変更はない。近郊・郊外住 宅地の需給が旺盛であることから。地価水準 は上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％