別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 国東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 5-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町鶴川字宮ノ下１２０番１外 ②地積 　(㎡) 1,230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 (90,400) 台形 1:1.2 店舗 ＲＣ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 東15m国道 水道、下水 杵築 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２８年３月に市役所新庁 舎が隣接地に完成 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 杵築駅　北東方 30.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市庁舎の移転に伴い国東地区の商業中心となった。コンビニ等の収益性の高い業種を除き出店等の動きは鈍く、 現状程度で推移すると予測される。商業地需要は低迷しており、地価は、下落傾向が継続すると予想される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（低層の店舗兼住宅の敷地） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内の幹線沿いの商業地を中心に、市内全域の商業地域や商住混在地域に及ぶ。主な需要者は、出店目 的の地元商店主やチェーン店等のフランチャイズによる出店を含む関係資本であるが、圏域内での出店は、コンビニエ ンスストアなどの一部の業態を除き極めて低迷している。このため、収益性の低い商業地は、住宅地に移行しつつある 。市内商業地の取引は低迷しており、取引件数も極めて少ないため、取引の中心的価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。また、一部に賃貸物件は存するが、近年新たな建築等は見られず、賃 料水準や賃貸需要など、現下の市場環境においては賃貸用不動産に対する投資の経済合理性が認められないため、収益 還元法の適用を断念した。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、現下 の市場実態を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杵築 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [101.0] 100 [145.5] [ 98.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減、高齢化や地域経済の低迷に加え、金 利上昇圧力も高まっており、市内での商業施 設への投資については一層慎重さを増してい る。 市役所の新庁舎の竣工により、商業中心とな った。コロナ禍の影響は小さいが、店舗の出 店状況は低調である。地価も、下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％