別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 国東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 3,280,000 円  １㎡当たりの価格 9,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町安国寺字景雄寺９５８番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の周 囲に農地が残る住宅 地域 南6.5m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が多いが、人口減少や高齢化の影響により開発意欲は弱く、現状程度で推移すると予測する。長年の 地価下落で割高感は解消されつつあるが、競争力が弱く、依然として地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国東町及び旧安岐町・旧武蔵町のうち旧町中心部周辺から近郊の住宅地域の範囲。需要者は、国東市 内の勤労世帯が中心である。大分市等の都市圏からは遠距離に位置するため、他の市町村からの転入は少なく、人口減 少や高齢化により需要は低調である。また、国東市の中でも需要者の選好性は、杵築市や別府市に近い旧安岐町・旧武 蔵町が高く、旧国東町は、相対的に需要が弱い。総額が抑えられる中古物件では４００万円未満が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性や信頼性の高い取引事例を採用して試算しており、適正に求められた。収益面では、賃貸需要が弱 く、新規の賃貸物件の供給が見られないため、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。住宅地域では、類似不動 産の取引価格を指標として、地域の地価相場が形成されており、比準価格の規範性が高い。よって、比準価格を標準と し、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 9,920  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国東市の人口減は大きく、高齢化率も高い中 で、住宅需要は縮小しており、新設住宅着工 戸数は低水準で推移している。 農地が多い地域であり、土地の利用形態に変 化は見られない。住宅需要の中心が市南部に 移る中で、競争力が弱く、地価の下落が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％