別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 国東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国東 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国東市国東町鶴川字上水手２６９番１ ②地積 　(㎡) 485   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅やアパート のほか空地も残る住 宅地域 北東6.2m市道 水道、下水 杵築 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．２ｍ市道 交通 施設 杵築駅　北東方 31.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も見られるが、人口減や高齢化により開発圧力は低く、土地利用度の上昇は見込めない。選好性の高い 市南部に比べ割高感も残っており、地価は、下落幅は縮小するものの下落傾向が継続すると予想される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国東町の住宅地域を中心に市内全域の住宅地域に及ぶ。特に、同圏域のうち住環境や利便性に優れた 住宅地との代替性が高い。主な需要者は市内に居住する勤労世帯や子息の居住目的で購入する高齢者層が中心である。 高齢化や人口減に加え、住宅地の人気が利便性の高い市南部の旧安岐町や旧武蔵町に移っており、劣後する旧国東町の 住宅需要は低迷が続いている。取引の中心的価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり１万円程度の水準と思量される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。また、周辺にアパートは存するが、近年新たなアパート建築は見られ ず、賃料水準や賃貸需要など、現下の市場環境においてはアパート投資の経済合理性が認められないため、収益還元法 の適用を断念した。以上より、近傍類似の地価公示標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏ま え、地域特性が類似した近時の事例等から得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 77.0] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でも人口減や高齢化が顕著である。加え て、住宅需要が市の南部に移っており、市北 部の住宅需要の縮小が継続している。 未利用地も多いが、人口減等を背景に開発圧 力は弱く、既存住宅も建物の老朽化や空家の 増加が見られる。地価は、下落傾向が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％