別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 由布 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   由布 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 5,730,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 由布市挾間町挾間字塚本９０１番９ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道 向之原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 向之原駅　東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ向之原駅、旧挾間町役場に近い既成住宅地域で、周辺に所在する農地の宅地化が進行しており、地価は上昇 傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧挾間町中心部周辺の住宅地域一帯及び丘陵地の分譲住宅団地である。需要者の中心は旧挾間町居住者及 び大分市へ通勤する第一次取得者で、市外からの転入者も多い。需要者の多くは丘陵部の開発団地、平坦地の新規小規 模開発地に吸収されており、需要は堅調である。また、市場の中心となる価格帯は、土地価格で５００～８００万円程 度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 原価法は既成住宅地域に存しているため採用できなかった。また、自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なた め収益還元法の適用も断念した。よって、旧挾間町中心部に近い住宅地の市場の実態を反映した比準価格を採用し、周 辺の標準地、基準地の価格動向、前年価格からの変動率に十分留意し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　由布 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,100 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [110.7] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 由布市挾間町は大分市のベッドタウンとして 近年人口は増加基調にあり、当町中心部近郊 において宅地開発も多く見られる等、宅地需 要は堅調である。 駅への接近性に優れるほか、周辺において宅 地開発が多く見られる等、需要は堅調である ため、地価は上昇傾向にあるものと予測する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％