鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｎ２３公 -12	豊後大野市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
b	豊後大野Ｋ２２調 -17	豊後大野市		更地	（　）	台形	北9m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	竹田Ｎ２２調 -5	竹田市		更地	（　）	不整形	北7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	豊後大野Ｋ２２調 -14	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		（都）商業
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,648	100 [ 115.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	26,341	100 [ 53.6]	49,144	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	51,600
b	(　 ) 15,030	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 63.8]	23,487	100 [ 48.9]	48,031		50,400
c	(　 ) 15,389	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	19,915	100 [ 71.8]	27,737		29,100
d	(　 ) 16,700	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	33,200	100 [ 66.1]	50,227		52,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -41.0
a	その他	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,500 円／㎡]

豊後大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,696,081	2,219,760	8,476,321	7,511,280	965,041	（　0.9701） 936,186	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,003,577 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	912 ㎡	20.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階平均専有面積５０㎡のファミリータイプ７戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	100.0	350.00	1,500	525,000	6.0	3,150,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,100	385,000	0.0	0
							1.0	385,000
～

～

～

計		700.00	100.0	700.00		910,000		3,150,000
								385,000

⑨年額支払賃料	910,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等又は家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,920,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 919,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,576,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,150,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,781 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,696,081 円　　　　（　 11,728 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｎ２３公賃　　　　-1	1,768 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,566	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,123 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｎ２３公賃　　　　-2	1,061 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,097
c	豊後大野Ｎ２３公賃　　　　-3	1,533 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,437

豊後大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	476,000 円	95,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	689,760 円	11,496,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 666,400 円	95,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,200 円	95,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,219,760 円　（　　　　　　 2,434 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,200,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,511,280 円（　　　　　 8,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,696,081 円
②総費用	2,219,760 円
③純収益　①－②	8,476,321 円
④建物等に帰属する純収益	7,511,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	965,041 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	936,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,027 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,003,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊後大野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後大野 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

TEL.

鑑定評価額

47,000,000 円

１㎡当たりの価格

51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後大野市三重町市場字平吹１２２５番１外				②地積　(㎡)	912 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗ＲＣ2	中小規模店舗、営業所が建ち並ぶ商業地域	南東15m国道、南西側道	水道	三重町 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

三重町駅南方

700m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線国道沿いに行政機関、公共施設、主要企業の支店が集積し、事務所ビル等が建ち並ぶ中に食料品も扱うドラ
ッグストアが近時開業し地域の利便性は増した。今後は微落を伴うものの横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊肥地区であるが三重町内を中心とする範囲。主たる需要者は三重町内商工業者であるが、豊肥地区の中
心都市の位置づけから三重町外の法人も見込まれる。大型商業施設が集積する国道３２６号下赤嶺地区に商業中心は移
動しているが、古くからの商業中心である市場地区の官公街、事務所街としての地位は堅い。但し背後の商店街は衰退
傾向にある。需要の中心価格帯は、商業地の取引が少なく取引価格にもばらつきがあり見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は駐車場の確保を優先したため低位に試算された。また近隣地域を含む旧来からの中心市街地は自社経営を主
とする店舗立地形式であり、収益価格の相対的信頼度は低い。比準価格は採用事例に地域格差が見られるものの、商業
地域の事例より試算され市場性を反映している。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊後大野 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.8]

[105.0]
100

51,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊後大野市三重町は人口減少が依然続いてい
るが世帯数は横ばい傾向にある。住宅着工は
、注文住宅は例年の水準、賃貸住宅は大きく
増加した。

ＪＲ三重町駅の機能をいかした都市再生整備
計画が進捗中である。近隣の国道沿いに食品
を扱う大型ドラッグストアがオープンした。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後大野Ｎ２３公 -9	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ整形	北9m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	豊後大野Ｍ２３公 -2	豊後大野市		更地	（　）	不整形	東30m県道、北18m、西2m、三方路		都計外
c	竹田Ｎ２２調 -10	竹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.2m県道、西3.6m、角地		（都）商業土砂災害警戒区域 (80,400)
d	豊後大野Ｋ２２調 -1	豊後大野市		更地	（　）	不整形	北西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
e	豊後大野Ｎ２２公 -3	豊後大野市		更地	（　）	台形	南11.5m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,000	100 [ 65.9]	48,558	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	51,000
b	(　 ) 16,732	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	18,737	100 [ 37.7]	49,700		52,200
c	(　 ) 24,395	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	24,567	100 [ 56.4]	43,559		45,700
d	(　 ) 28,648	100 [ 120.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	24,489	100 [ 54.6]	44,852		47,100
e	(　 ) 43,200	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,466	100 [ 76.8]	55,294		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -63.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	その他	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,700 円／㎡]

豊後大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,158,592	1,882,595	7,275,997	6,299,520	976,477	（　0.9701） 947,280	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,216,923 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	360.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	912 ㎡	20.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア貸し、２階は６０㎡、４室のファミリータイプ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,417	510,120	3.0	1,530,360
							0.0	0
～ 2	住宅	240.00	100.0	240.00	1,090	261,600	0.0	0
							1.0	261,600
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		771,720		1,530,360
								261,600

⑨年額支払賃料	771,720 円　×　12ヶ月　＝　 9,260,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 17 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 612,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,260,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 612,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 789,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,082,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,530,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,158,592 円　　　　（　 10,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｒ２３公賃　　　　-1	1,603 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	1,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,113 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後大野Ｒ２３公賃　　　　-2	1,768 ( 1,717)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [148.0]	1,195
c	豊後大野Ｒ２３公賃　　　　-3	873 ( 855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	873

豊後大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	542,995 円	9,872,640　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,882,595 円　（　　　　　　 2,064 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,299,520 円（　　　　　 6,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,158,592 円
②総費用	1,882,595 円
③純収益　①－②	7,275,997 円
④建物等に帰属する純収益	6,299,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	976,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	947,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,039 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,216,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）