鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇佐 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇佐Ｓ２３公 -13	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南13.5m国道、北4.5m、二方路		（都）近商 (90,200)
b	宇佐Ｗ２３公 -12	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	宇佐Ｗ２３公 -18	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,252)
d	宇佐Ｄ２２調 -8	宇佐市		貸家建付地	（　）	台形	南東23.5m県道、西8m、二方路		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	33,867	100 [ 116.4]	29,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 ) 44,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,630	100 [ 154.3]	28,924		28,900
c	(　 ) 26,918	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,918	100 [ 85.2]	31,594		31,600
d	(　 ) 29,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	37,874	100 [ 144.2]	26,265		26,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +59.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000 円／㎡]

宇佐 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,540,506	4,026,420	18,514,086	16,174,500	2,339,586	（　0.9701） 2,269,632	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	43,646,769 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇佐 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,450.00	Ｓ1	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	3,637 ㎡	57.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しで、標準的な容積率を採用。駐車場は一括借り上げを前提として、１台当たりの使用料をやや安価に設定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	1,450.00	100.0	1,450.00	1,300	1,885,000	3.0	5,655,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,450.00	100.0	1,450.00		1,885,000		5,655,000
								0

⑨年額支払賃料	1,885,000 円　×　12ヶ月　＝　 22,620,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 76 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,824,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,620,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,824,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,955,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,488,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,655,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,540,506 円　　　　（　 6,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宇佐Ｓ２３公賃　　　　-7	693 ( 691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 89.0]	100 [ 80.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,303 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	宇佐Ｓ２３公賃　　　　-8	748 ( 708)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,196
c	宇佐Ｓ２３公賃　　　　-9	1,646 ( 1,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,553

宇佐 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,025,000 円	205,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	733,320 円	24,444,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 423,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,435,000 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,026,420 円　（　　　　　　 1,107 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,174,500 円（　　　　　 4,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,540,506 円
②総費用	4,026,420 円
③純収益　①－②	18,514,086 円
④建物等に帰属する純収益	16,174,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,339,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,269,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,646,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宇佐 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇佐 5-3

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木口　優子

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇佐市大字葛原字東ノ田２３４番１外				②地積　(㎡)	3,637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.2	店舗Ｓ1	低層店舗等が建ち並ぶ郊外の路線商業地域	東15m市道、背面道	水道、下水	柳ケ浦 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 400 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 3,600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

柳ケ浦駅南西方

5.0km

法令

規制

（都）
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

比較的画地規模の大きな沿道型店舗の集積が近年進んだ地域である。充分な駐車場を擁するほか背後地人口も増
加している中、周辺商業地域と比べて値頃感があるため、当面の間、需要は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
水路介在　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇佐市及び隣接市の幹線道路沿い又は準幹線道路沿いの商業地域を中心として、商住混在地域も含む。
需要者は、全国展開している大手チェーン店や地元法人が中心である。当該地域は画地規模が大きいため駐車場確保が
容易であること、また周辺商業地域と比べて割安感があること、背後人口が増加傾向にあること等から需要は堅調であ
る。取引の中心となる価格帯は規模によりまちまちであり、把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では借地契約による店舗立地が多くみられ、新たに土地を購入して収益物件を建設するケースは少なく、土地
価格に見合う賃料の収受は困難である。よって、収益価格は低位に求められた。また適切な造成事例が得られなかった
ため、原価法は適用できなかった。一方、比準価格は市場の実態を反映した客観的・実証的価格といえる。したがって
比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇佐 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,100 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[117.5]

[100.0]
100

27,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既成商業地域では需要は減退しているが、店
舗が集積している国道１０号沿道やフラワー
ロード２号線沿道の地域では需要は堅調であ
る。

背後人口の増加や駐車場確保の容易さから新
規出店が相次ぎ、各種店舗が集積している。
周辺商業地と比して割安であり需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇佐 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇佐Ｓ２３公 -5	宇佐市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北5m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	宇佐Ｄ２２調 -8	宇佐市		貸家建付地	（　）	台形	南東23.5m県道、西8m、二方路		（都）商業 (90,400)
c	宇佐Ｄ２２調 -11	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ台形	西7m市道、北東4.2m、二方路		（都） (80,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,250	100 [ 150.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.9]	25,028	100 [ 87.5]	28,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,600
b	(　 ) 29,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	37,874	100 [ 131.3]	28,845		28,800
c	(　 ) 18,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,017	100 [ 68.4]	26,341		26,300
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	その他	％／月 +0.06	画地　　　　 -19.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,300 円／㎡]

宇佐 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,223,805	3,470,060	15,753,745	13,649,700	2,104,045	（　0.9701） 2,041,134	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	39,252,577 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇佐 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,220.00	Ｓ1	1,220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	3,637 ㎡	57.0 m x 64.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,220.00	100.0	1,220.00	1,300	1,586,000	4.0	6,344,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,220.00	100.0	1,220.00		1,586,000		6,344,000
								0

⑨年額支払賃料	1,586,000 円　×　12ヶ月　＝　 19,032,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 75 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,032,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,666,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,165,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,344,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,365 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,223,805 円　　　　（　 5,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｗ２３公賃　　　　-1	1,456 ( 1,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津Ｗ２３公賃　　　　-2	1,292 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,066
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇佐 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	865,000 円	173,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	624,960 円	20,832,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 423,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,211,000 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,470,060 円　（　　　　　　 954 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 1,220.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,649,700 円（　　　　　 3,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,223,805 円
②総費用	3,470,060 円
③純収益　①－②	15,753,745 円
④建物等に帰属する純収益	13,649,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,104,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,041,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,252,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）