別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宇佐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇佐 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外 ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 北4m市道、東側道 水道、下水 柳ケ浦 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 柳ケ浦駅南方 3.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ県道背後の既成住宅地域である。周辺地域では未利用地の宅地化もみられるが、 既成住宅地域においては動きは少なく、需要は弱い状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇佐市郊外の農家住宅、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には農地が存する。需要者の中 心は、当該地域に地縁を有する者にほぼ限られ、圏外からの流入はほぼ見受けられないことから、人口減少、高齢化に より需要は弱い状態が続いている。取引の中心となる価格帯は、規模によりまちまちであるが、概ね土地３００万～９ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域であり原価法は適用できなかったほか、賃貸物件の見られない地域であるため賃貸市場が未成熟であり、 収益還元法の適用も断念した。利用状況等の類似した取引事例を採用して得られた比準価格は、市場性を反映した実証 的価格であり規範性が高く、説得力を有する。したがって、比準価格を標準とし、周辺の公示地価格との均衡及び市場 動向等についても検討を加えたうえで鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇佐 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [102.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化・過疎化で住宅地需要が長期的に減退 し、住宅取得意欲は弱いが、利便性の高い地 域や街路事業が進む地域の需要は概ね安定し ている。 地域要因に変化はなく、一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ県道背後の既成住宅地域であり、 圏外からの流入はほぼなく、需要は弱い状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％