別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 杵築 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杵築 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵築市大字南杵築字丹伏２１６４番１０ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 杵築 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．０ｍ市道 交通 施設 杵築駅北東方 3.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 通称「南台」の西側に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めないほか、市内にお ける人口減少等の影響により、土地需要は弱含みで推移しており、地価は微減傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心部及び中心部近郊の住宅地域一円である。需要者の中心は、住宅取得目的の３０～５０代の ファミリー層であり、以前は底堅い住宅需要がみられたが、人口減少・高齢化の進行等の影響により、住宅地域の需要 が総じて弱含みで推移している。なお近隣地域及び周辺地域は一部道路が狭隘な地域も散在するものの、市内において は比較的利便性が高く、土地は４００～８００万円程度、新築の戸建物件は２４００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の取引が主であり、規範性の高い取引事例より比準価格を試算した。標準地周辺にはアパート等の賃貸物件が ほとんど見られず、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格を試算することは出来なかった。なお居住の快適性・利便 性が重視される住宅地域では、需要者は意思決定に際し市場性を判断基準にすると考えられるため、市場の実態を反映 した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が進む中、市は財政危機に 直面し、各種施設の廃止やイベント等も中止 され、コロナ禍の影響により観光客数も減少 している。 地域要因の変動はないが、市街地近郊の住宅 地域については、人口減少、高齢化等の進行 により、地価は引続き微減傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％