別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 杵築 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   杵築 -1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵築市大字杵築字迫平１３１５番 ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事務 所、店舗が混在する 住宅地域 南5.3m市道 水道、下水 杵築 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 杵築駅北東方 3.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 杵築市中心部の古くからの住宅地域であり、地域要因の大幅な変動は見込めないほか、市内における人口減少等 の影響により、土地需要は弱含みで推移しており、地価は微減傾向が持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心部及び中心部近郊の住宅地域である。需要者の中心は、住宅取得目的のファミリー層であり 、以前は底堅い住宅需要がみられたが、人口減少・高齢化の進行等の影響により、住宅地域の需要が総じて弱含みで推 移している。なお近隣地域及び周辺地域には生活関連施設が充実し、良好な住環境及び生活利便性を有しており、土地 は５００～９００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。近隣地域はアパート等の収益物件は見当た らず賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場 参加者が多く、取引価格水準が最も重視される。従って市場の特性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参酌する に留め、代表標準地からの規準価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　杵築 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナの影響からは回復しつつあるが、人口 減少、高齢化が進む中、市は財政危機に直面 し、地価は総じて弱含みで推移している。 地域要因の変動はないが、市街地近郊の住宅 地域については、人口減少、高齢化等の進行 により、地価は引続き微減傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％