鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊後高田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	豊後高田Ｙ２２調 -3	豊後高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、北4m、南2.5m、三方路		（都）近商 (90,200)
b	豊後高田Ｙ２３公 -3	豊後高田市		建付地	（　）	不整形	東12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	豊後高田Ｃ２２公 -13	豊後高田市		建付地	（　）	不整形	北西11m国道、東5.8m、角地		（都） (80,200)
d	宇佐Ｗ２３公 -22	宇佐市		更地	（　）	ほぼ整形	南14.3m国道、北東5m、南西2m、三方路		（都） (73,200)
e	宇佐Ｄ２２調 -8	宇佐市		貸家建付地	（　）	台形	南東23.5m県道、西8m、二方路		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 15,026) 16,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	18,187	100 [ 54.8]	33,188	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,200
b	(　 ) 5,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 65.0]	100 [ 68.9]	12,839	100 [ 39.9]	32,178		32,200
c	(　 ) 10,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 86.3]	13,011	100 [ 40.6]	32,047		32,000
d	(　 ) 34,495	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	36,349	100 [ 112.9]	32,196		32,200
e	(　 ) 29,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	37,874	100 [ 115.0]	32,934		32,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -58.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -55.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

豊後高田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,585,409	1,688,790	6,896,619	6,532,920	363,699	（　0.9701） 352,824	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	6,785,077 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後高田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	498 ㎡	19.8 m x 32.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（分割可）、２・３階は３ＬＤＫで平均専有面積は６０㎡、６戸を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,940	329,800	6.0	1,978,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	90.0	180.00	1,085	195,300	0.0	0
							1.0	195,300
～

～

～

計		600.00	88.3	530.00		720,400		1,978,800
								390,600

⑨年額支払賃料	720,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,644,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 530.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,644,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 739,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,505,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,978,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 61,988 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,585,409 円　　　　（　 17,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後高田Ｙ２３公賃　　　　-1	1,485 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,485	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,101 円/㎡　月額支払賃料（　 1,085 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後高田Ｙ２３公賃　　　　-2	1,100 ( 1,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,100
c	豊後高田Ｙ２３公賃　　　　-3	1,043 ( 1,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,156

豊後高田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	414,000 円	82,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,240 円	9,244,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,350 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 579,600 円	82,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,688,790 円　（　　　　　　 3,391 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,532,920 円（　　　　　 13,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,585,409 円
②総費用	1,688,790 円
③純収益　①－②	6,896,619 円
④建物等に帰属する純収益	6,532,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	352,824 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,785,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
豊後高田 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊後高田 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　上治　昭人

TEL.

鑑定評価額

16,000,000 円

１㎡当たりの価格

32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊後高田市新町字吉光２０１７番４外				②地積　(㎡)	498 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	台形 1:1.5	診療所Ｗ2	スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	東16m国道、北側道	水道、下水	宇佐 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 210 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

宇佐駅北東方

4.5km

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部幹線道路沿いの商業地域であるが、郊外型大規模店舗との競合、市街地中心部に所在していた大規
模店舗の郊外への移転等、顧客流出の影響により、地価は下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊後高田市街地及び近郊の幹線道路沿いのほか、宇佐市の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、地
元の個人事業者または多店舗展開事業を行う県内法人等である。店舗経営者の高齢化や郊外型大規模店舗への顧客流出
により店舗の閉鎖が見られる等、需要は弱い。市場における中心価格帯は土地５００㎡程度で１，５００万円～２，０
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において複数の信頼性のある幹線道路沿い及び市街地内の店舗用地等
の事例を収集し得た。一方新規店舗の収益物件はなく、既存の貸店舗や貸事務所が一部見られる程度である。よって、
商業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、不動産市場の需給動向も考
慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直しているなか、少子高齢化
により人口の自然減が見られるほか、市最大
の観光施設「昭和の町」への観光客は伸び悩
んでいる。

郊外型大規模店舗への顧客の流出や中心商業
地域の空洞化の影響により需要は弱含みであ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊後高田 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇佐Ｄ２２調 -8	宇佐市		貸家建付地	（　）	台形	南東23.5m県道、西8m、二方路		（都）商業 (90,400)
b	豊後高田Ｗ２２調 -1	豊後高田市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	豊後高田Ｙ２２調 -3	豊後高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、北4m、南2.5m、三方路		（都）近商 (90,200)
d	豊後高田Ｗ２２調 -12	豊後高田市		更地	（　）	不整形	南西4.2m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,655	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	37,722	100 [ 116.3]	32,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 18,022	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	17,644	100 [ 53.3]	33,103		33,100
c	(　 15,026) 16,696	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	18,042	100 [ 55.9]	32,275		32,300
d	(　 ) 10,890	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 83.0]	12,937	100 [ 41.7]	31,024		31,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

豊後高田 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,219,454	1,692,113	6,527,341	6,146,310	381,031	（　0.9701） 369,638	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	7,108,423 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊後高田 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	498 ㎡	19.8 m x 32.2 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２・３階２ＬＤＫタイプ平均専有面積５５㎡程度を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	1,980	336,600	6.0	2,019,600
							0.0	0
2～ 3	住宅	200.00	85.0	170.00	1,046	177,820	2.0	355,640
							0.0	0
～

～

～

計		600.00	85.0	510.00		692,240		2,730,880
								0

⑨年額支払賃料	692,240 円　×　12ヶ月　＝　 8,306,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,306,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 712,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,194,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,730,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,219,454 円　　　　（　 16,505 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後高田Ｃ２３公賃　　　　-4	967 ( 964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [101.0]	1,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,048 円/㎡　月額支払賃料（　 1,046 円/㎡）　基準階 2 F B
b	豊後高田Ｃ２３公賃　　　　-5	904 ( 902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	985
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊後高田 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,500 円	77,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	534,413 円	8,906,880　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 545,300 円	77,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,900 円	77,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,692,113 円　（　　　　　　 3,398 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,900,000 円	設計監理料率　 126,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,146,310 円（　　　　　 12,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,219,454 円
②総費用	1,692,113 円
③純収益　①－②	6,527,341 円
④建物等に帰属する純収益	6,146,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,031 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,108,423 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）